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자기모순적인 김정호ㆍ최승노 박사의 주장

자유기업원의 김정호ㆍ최승노 박사는 3월 13일과 20일 <한국경제신문>과 <문화일보>에 각각 토지(부동산)에 관한 내용의 칼럼을 기고했다. 이들의 주장을 세 가지로 요약하면 다음과 같다.

▲시장경제는 사유재산제라는 터 위에서만 제 기능을 할 수 있는데, 토지도 당연히 이 범주 안에 포함되어야 한다. ▲사유재산제의 인정은 희소한 자원을 아껴 쓰도록 견인하는데, 토지사유제가 토지를 가장 효율적으로 사용하도록 한다. ▲부동산 가격이 오른다는 것은 시장경제의 메커니즘 상 공급을 늘리라는 신호이므로, 이럴 때 정부는 공급을 획기적으로 늘리는 정책을 써야한다. 따라서 투기를 잡으려고 하는 보유세와 양도세 강화는 잘못된 것이다.

그러나 이들의 이런 주장을 한마디로 평가하자면 대단히 잘못되었고, 논리적으로 '자기모순적'이다. 즉, 자신들이 앞에서 한 말을 뒤에서 뒤집고 있는 것이다. 이들이 이런 주장을 아무 거리낌 없이 계속하는 것이 학자적 소신인지, 아니면 다른 의도가 있어서인지 알 수 없으나, 아무튼 이 주장이 잘못된 여론을 형성하는 데에 일조하고 있기 때문에 적절한 비판이 필요하다고 생각된다.

진정한 사유재산제는 토지에서 발생하는 이익을 공유하라고 명령한다.

김정호 박사가 옳게 지적하듯이 사유재산제는 인간의 노력과 기여의 산물을 그 사람의 것이라고 하는 제도를 말한다. 그래야 이기심에서 출발하든 자아실현 욕구에서 출발하든, 시장참가자는 더 싸고 질 좋은 상품을 만들고 더 좋은 서비스를 제공하기 위해 노력하게 되고, 이런 과정을 통해서 사회 전체는 유익을 보게 된다. 아담스미스도 말했듯이 사유재산제가 사익과 공익을 결합시킬 수 있는 최선의 방책인 것이다.

필자도 위 주장에 전적으로 동감한다. 그뿐 아니라 개인이 노력한 것에 대한 소유를 인정하지 않으면, 인간에겐 자유가 없다. 다시 말해, 자유를 인정하려면 소유를 보장해주어야 한다. 그러나 이것은 토지가 아닌 일반 상품에서만 적용된다. 왜 그런지도 조금만 생각해보면 금방 이해할 수 있다.

가장 큰 이유는 토지는 인간의 노력의 산물 아니기 때문이다. 토지는 천부적인 자원으로서 인간이 필요하다고 해서 그 양을 늘릴 수 없다. 토지가 절약의 산물인 자본, 필요하면 만들 수 있는 상품과 근본적으로 다른 면이 바로 이것이다.

또한 토지는 다른 것과 달리 우리 삶에서 필수불가결하다. 자본이 없으면 불편하지만 토지가 없으면 생존이 불가능하다. 따라서 출생으로 보나, 그 성격으로 보나 토지는 모든 사람(미래세대도 포함)의 재산이라고 보는 것이 옳은 관점이다.

토지를 배타적으로 사용할 수 있는 방법

▲ 정부의 강력한 단속과 아파트 분양권 전매금지 조치 등으로 화성 동탄신도시 주변 부동산중개업소들이 사무실 건물을 `임대'로 내놓고 있다.
ⓒ 오마이뉴스 남소연
하지만 인간이 토지위에서 자유롭게 활동하려면 배타적으로 이용ㆍ처분할 수 있어야 한다. 토지가 모든 사람의 것이라고 해서 모든 사람이 함께 사용하면 엄청난 비효율과 낭비만 초래될 뿐이기 때문이다.

토지에 대한 평등권을 담보하면서 토지의 배타적 이용권과 처분권을 보장하는 좋은 방법은 무엇일까? 그것은 토지에 대한 배타적 이용ㆍ처분권을 가진 자가, 그 토지가치에 비례하는 사용료를 내고 사용하도록 하면 된다. 즉, 토지 자체를 공동 사용하는 것이 아니라, 토지에서 발생하는 '가치'만을 공유하면 되는 것이다. 이렇게 되면 토지는 낭비 없이 사용되고 토지 사용에서 배제된 사람도 토지가치를 공유하기 때문에 불만이 없어진다.

그런데, 놀랍게도 토지의 이익을 공유하는 것은 사유재산제에도 정확히 부합한다. 왜냐하면 토지에서 발생하는 이익(지대)은 개별토지소유자의 노력과 아무 관계없기 때문이다.

우리 모두가 알고 있듯이 토지에서 이익이 발생하는 것은 자연적ㆍ정부적ㆍ사회경제적 원인에 기인한다. 즉, 경관이 수려하다던가, 정부가 도로나 학교 기차역을 세운다던가, 아니면 사람들이 공동체를 이루면서 모여 살게 되면서 토지가치는 발생ㆍ상승한다. 따라서 사회 전체가 생산한 토지가치를 사회전체가 공유하는 것이 노력과 기여의 대가를 보장하는 사유재산제에 정확히 부합하는 것이라 할 것이다. 그리고 바로 이런 이유 때문에 토지에서 발생하는 이익을 사유화하는 것을 가리켜 불로(不勞)소득이라고 부르는 것이다.

그뿐 아니라, 모두가 잘 알고 있듯이 토지불로소득의 사유화를 인정하게 되면 토지투기가 일상적으로 발생해서, 국민총생산에서 토지소유자가 가져가는 비율을 커지게 한다. 이것은 결과적으로 진정한 사유재산제의 항목인 사업소득이나 근로소득의 양을 줄이는 것으로, 명백한 사유재산제의 침해인 것이다. 그리고 이것이 가져오는 사회 경제적인 피해는 얼마나 막대한가.

그런데, 김정호ㆍ최승노 박사는 토지는 사유재이며 토지에서 발생하는 이익은 당연히 개별토지소유자가 소유해야한다고 주장한다. 앞에서 사유재산제를 '노력한 사람에게 그 사람의 것이라고 인정하는 제도'라고 정의해놓고 말이다. 이 얼마나 자기모순적 주장인가.

토지불로소득의 사유화 인정은 명백한 사유재산제 침해

▲ 경제정의실천시민연합 회원들이 지난 2월 6일 오전 청와대 합동청사 앞에서 로또와 같은 판교분양을 앞두고 집값 폭등과 투기과열이 재현되는 있다며 판교 분양중단과 공영개발을 촉구하는 기자회견을 열고 있다.
ⓒ 오마이뉴스 남소연
사실 이런 것을 이해하는 데 무슨 대단한 전문지식을 필요로 하지 않는다. 단지 토지와 다른 상품이 다르다는 간단한 사실을 인정하고 땅값이 어떻게 오르는지만 관찰하면 될 뿐이다. 그런데, 두 사람은 왜 그런 주장을 반복적으로 주장하는지, 필자로서는 정말로 이해하기 어렵다.

토지불로소득을 환수하는 것이 토지를 아껴 쓰도록, 즉 효율적으로 이용하도록 한다.

김정호 박사는 토지사유제, 즉 토지불로소득을 개인이 사유화하면 토지는 가장 효율적으로 이용하는 사람에게 배분된다고 말한다. 내집, 내차라야 잘 관리하고 아껴 쓰듯이, 내 토지라야, 즉 토지불로소득을 사유화할 수 있어야 토지를 잘 관리하고 효율적으로 이용한다는 것이다. 정말 과연 그럴까? 정답은 "아니오!"이다.

주위를 조금만 둘러보면 양질의 토지가 유휴화ㆍ저사용되고 있거나 혹은 도시와 뚝 떨어진 곳에 난개발되는 것이 쉽게 발견된다. 다시 말해서, 도시 내의 토지가 유휴화 내지 저사용 되니까 도시가 자꾸 외곽으로 무질서하게 팽창한다. 이것이 바로 토지라는 생산자원이 효율적으로 사용되지 못한다는 증거가 아니고 무엇이겠는가.

반면에 토지불로소득을 환수하면 어떻게 되나. 앞의 것과 정반대의 현상이 발생한다. 토지를 가장 효율적으로 이용하는 사람이 소유한다. 도시안의 유휴지ㆍ저사용되는 토지가 모두 효율적으로 이용되기 때문에 도시를 기형적으로 확대시키는 난개발의 가능성은 줄어든다. 또한 환경보존에 꼭 필요한 녹지와 개방지도 보존할 수 있게 된다.

토지와 코끼리와 다르다.

김정호 박사는 코끼리의 예를 들어가면서 토지사유제를 옹호한다. 즉, 코끼리의 사유재산제를 인정하는 태국에서는 코끼리의 숫자가 늘어났지만, 그렇지 않은 아프리카는 코끼리의 숫자가 줄어들었듯이, 토지불로소득의 사유화를 인정하면 이런 결과가 나타난다는 것이다.

그런데 김정호 원장은 정말로 토지불로소득을 사유화하면 토지가 코끼리처럼 늘어난다고 생각하는 것인가? 정녕, 코끼리와 토지가 다르다는 것을 모른단 말인가, 아니면 알면서 의도적으로 그러는 것인가.

토지는 이용의 대상이지 생산의 대상이 아니다. 토지불로소득을 아무리 사유화해도 토지가 더 늘어나지 않는다. 물론 토지불로소득을 사유화하면 투기가 발생하여 불로소득의 규모가 더 커진다. 하지만 이것은 생산의 대가, 혹은 서비스 제공에 대한 대가가 아니고, 다른 사람들이 열심히 번 소득을 열심히 펌프질해서 가져가는 것이다.

다시 한번 말한다. 토지와 코끼리는 다르다. 코끼리를 사유하면 코끼리의 개체수가 증가하지만, 토지는 아니다. 사용의 대상인 토지는 배타적인 이용권과 처분권만 확실하게 보장하면 된다. 개인소유의 화장실을 개인이 깨끗하게 관리하듯이, 토지불로소득을 환수하면 토지는 효율적으로 이용되고 관리된다.

투기적 가수요, 교과서에 안 나오면 존재하지 않는 것인가

▲ 재건축으로 조합원 등 입주자들이 막대한 시세차익을 본 서울 강남구 도곡동 렉슬아파트가 지난달 재건축을 끝내고 현재 입주가 한창이다.
ⓒ 오마이뉴스 남소연
최승노 박사는 지금 수요의 상당부분이 투기적 가수요라는 것을 진정 모른단 말인가?

김정호ㆍ최승노 박사는 말한다. 가격이 오른다는 것은 공급에 비해서 수요가 많다는 것이니 보유세나 양도세를 높여서 수요를 억제하지 말고 공급을 늘려야 한다고, 그렇게 하는 것이 시장경제라고.

이 말은 기본적으로 맞다. 가격이 올라가면 공급을 늘려야한다. 그런데, 이것은 토지가 아닌 일반상품에만 맞는 말이다. 토지불로소득이 만연한 토지주택 시장에는 실수요라고 보기 어려운 토지불로소득을 노린 투기적 가수요가 상당하기 때문이다.

두 사람이 주로 강남대체욕구를 충족시킬 수 있는 주택의 획기적 공급을 언급하기 때문에, 강남의 데이터들을 사용해서 이들의 주장이 얼마나 허구적인지 살펴보자.

투기적 가수요의 증거는 넘쳐난다.

첫째, 이른바 '강남벨트'에 주택 소유 편중 현상이 극심한데서 잘 나타난다. 지난 2003년 11월 24일 행자부가 발표한 '전국 가구별 주택소유 현황'을 보면 강남(강남, 서초, 송파구)은 5만5000여 가구가 20만여 채(평균 3.67채) 주택을 소유하고 있고, 4만2000여 가구가 전국에 집을 세 채 이상(평균 5.1채) 갖고 있는 것으로 드러났다. 이 가운데 8000여 가구는 아파트만 3채 이상(평균 3.8채)을 소유하고 있다.

둘째, 이른바 '강남벨트' 등에는 대출 등을 통한 투기적 가수요가 넘쳐나고 있는 데서 잘 나타난다. 작년에 한국은행이 열린우리당 오제세 의원에게 제출한 자료에 따르면 서울 강남권과 경기도 분당, 용인 지역의 작년 주택담보 대출은 재작년 말과 비교할 때 7.9% 늘어난 것으로 밝혀졌는데, 이는 다른 지역의 증가율보다 무려 세 배에 가깝다. 또한 작년에 강남, 분당, 용인의 주택 담보대출증가액이 전국 증가분의 43%를 차지한 것으로 밝혀졌다. 특기할 만한 것은 같은 기간 전국 평균 집값 상승률이 1.6%였는데 비해 이 지역 집값은 8.4%나 올랐다는 사실이다.

셋째, 전세가격의 안정이 두드러진다는 데에서 잘 나타난다. <중앙일보> '조인스랜드'와 '부동산114'에 따르면 서울 강남구의 매매가 대비 전세가 비율은 2001년 51.4%에서 작년 6월 현재 31.7%로 떨어졌으며 분당은 34.4%, 용인도 32.6%에 불과하다고 한다. 이들 지역에 매매가 대비 전세가 비율이 전국 최저 수준에 해당할 만큼 낮다는 것은 투기적 가수요에 의해서 주택을 여러 채 사놓은 사람들이 그만큼 많다는 증거인 것이다.

자 어떤가? 강남벨트에 존재하는 수요의 대다수가 '실수요'가 아니라, '투기적 가수요'인 것이 확실하지 않은가? 실상이 이렇다면 최승노 박사는 1가구 다주택을 소유한 사람들이 집을 내놓게 해서 주택시장을 실수요자 중심으로 재편해야한다고 주장해야하지 않는가? 그리고 그렇게 하는 것이 진정한 시장경제 아닌가?

이렇게 하려면 토지보유세, 양도소득세, 개발부담금의 지속적인 강화를 통해서 토지불로소득을 더 많이 환수해야 한다. 그러면서 경제에 부담을 주는 다른 세금을 감면해야 한다. 그리고 앞서 말했듯이 그렇게 하는 것이 사유재산원리에 정확히 부합한다.

그런데 정부의 작년 8ㆍ31대책은 이런 것과 상당히 거리가 멀었다. 그래서 지금도 집값이 잡히지 않고 투기가 자꾸 발생할 조짐이 보이는 것이다.

토지불로소득 옹호는 자승자박의 결과만 초래할 뿐

이렇게 말하면 두 사람은 '투기적 가수요'라는 말이 경제학 교과서에 안 나온다고 주장할지도 모르겠다. 그렇다면 필자는 이렇게 말하고 싶다. 교과서에 나오지 않는 현실은 현실이 아니냐고.

그리고 이들의 주장대로 투기적 가수요를 문제 삼지 않고 공급을 획기적으로 늘리면 나중에 공급과잉이 되어 경기 침체로 이어지게 되면 그 후유증을 누가 책임질 것인가.

시장경제는 상품과 서비스의 자유로운 교환이다. 사유재산권을 인정해주어야지 자원을 더 아끼고 더 많이 생산한다. 맞는 말이다. 그러나 토지는 다르다. 토지는 코끼리도 아니고 상품도 아니다. 토지에서 발생하는 이익은 사회 전체의 노력의 결과이고 그것을 사회 전체가 공유하는 것이 옳다. 그리고 그것이 시장경제와 사유재산권에 정확히 부합한다.

자유기업원의 김정호ㆍ최승노 박사는 시장경제의 장점을 널리 알리려는 목표에서 이런 글을 쓰고 있는 모양이다. 그러나 이런 식으로 토지불로소득을 옹호하는 잘못된 지식을 유포시키면 국민들의 시장경제에 대한 혐오감만 더 커질 뿐임을, 다시 말해서 '자승자박'의 결과를 초래할 뿐임을 명심해야 할 것이다.

덧붙이는 글 | 남기업기자는 토지정의시민연대(www.landjustice.or.kr)의 사무처장으로 활동하고 있습니다. 이 글은 뉴스앤조이와 대자보에도 송고했습니다.


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토지+자유연구소(landliberty.or.kr) 소장. 토지 불로소득을 완전히 환수하는 토지공개념과 기본소득, 그리고 통일을 염두에 둔 대안 국가모델에 관심을 갖고 연구와 운동을 병행하고 있다.


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