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▲  대통령직인수위원회 경제1분과 최상목 간사가 31일 오후 서울 통의동 인수위에서 당선인 업무보고와 관련한 브리핑을 하고 있다.
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대통령직인수위원회의 노골적인 행보에 집값이 들썩이고 있다. 인수위는 임대차3법 폐지와 주택임대사업자 특혜 부활을 공언했고, 재건축 고밀개발 등 규제 해제도 검토하고 있다. '부동산시장 정상화'라는 이름으로 다주택자에 유리한 정책을 만지작 거리면서 무주택 서민을 위한 정책은 후순위로 밀려났다.

4일 현재 인수위원회가 추진중인 부동산 정책 기조는 '다주택자 밀어주기'로 요약된다. 윤석열 대통령 당선인이 지난달 25일 "다주택자에 대한 무리한 규제가 맞는지 살펴달라"고 강조한 뒤로 인수위도 속도를 내는 모습이다.

인수위의 부동산 정책 배려 계층, 다주택자

우선 다주택자 세금 감면은 인수위 최우선 과제로 추진되고 있다.

최상목 경제 제1분과 간사는 지난달 31일 브리핑에서 다주택자에 대한 주택 양도소득세 중과를 1년간 유예하겠다고 밝혔다. 최 간사는 "다주택자에 대한 중과세율 배제는 과도한 세 부담을 완화하고 부동산 시장 안정 차원의 조치"라고 설명했다.

인수위는 이어 주택 임대사업자들의 눈엣가시였던 임대차3법도 축소, 폐지해나갈 방침을 밝혔다. 최 간사는 "임대차 3법은 계약갱신 청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제 세 가지인데 시장에 상당한 혼선을 주고 있다는 그런 문제 의식과 제도 개선에 대한 의지는 분명하다"고 강조했다.

인수위는 또 민간임대주택 시장을 활성화한다는 명목으로 다주택 임대업자에 대한 다각적인 지원 방안도 논의하고 있다. 심교언 인수위 부동산TF팀장은 "재고순증 효과가 있는 건설임대를 충분히 공급하도록 지원하고 매입 임대는 비(非) 아파트와 소형아파트 중심으로 단계적으로 확대할 계획"이라고 설명했다. 아울러 박근혜 정부 시절 도입된 뒤, 대형자본 특혜 논란이 끊이지 않는 뉴스테이(기업형민간임대주택)도 확대하는 방안을 추진 중이다.
  

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▲  주택임대차보호법개정연대 회원들이 30일 오전 서울 종로구 대통령직인수위원회 인근에서 임대차 3법 폐지,축소 및 민간임대사업자 활성화 정책 즉각 중단 촉구 기자회견을 하고 있다.
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뻔히 예견되는 부작용들

문제는 현재 추진중인 이들 정책들이 모두 적지 않은 부작용이 예상된다는 것.

우선 다주택 임대사업자에 대한 특혜를 부활시키면, 현금 부자들의 주택 사재기를 부채질할 가능성이 높다. 실제로 지난 2017년 12월 현 정부가 임대사업자에 대해 종부세, 양도세 감면과 대출 확대 등 임대사업자 특혜 정책을 내놨다. 이후 임대사업자는 급증했다. 임대주택 사업자 수는 지난 2017년 23만명에서 2019년 45만명, 2020년 6월 49만명으로 늘었다.

임대사업자와 비례해 다주택자들도 늘었다. 통계청에 따르면 2채 이상 다주택자는 지난 2017년 211만9000명에서 2018년 219만2000명, 2019년 228만4000명, 2020년 232만명으로 4년새 21만명 이상 늘었다. 임대사업자 제도는 '다주택자들의 꽃놀이패'라는 말까지 유행될 정도였다.

이처럼 급증한 다주택자들은 매물을 내놓지 않고 버티면서 부동산 매물 잠김 현상이 심화됐고, 주택 가격 급등에도 막대한 영향을 미쳤다. 국토부가 지난 2020년 7월 공개한 자료에 따르면, 전국 160만채 등록임대 중 아파트가 40만채였다. 대략 신도시 3개 규모의 아파트가 다주택자의 보유 매물로 잠겨 있는 것이다.

문재인 정부가 지난 2020년 모든 주택 유형의 단기매입임대(4년)와 아파트의 장기매입임대(8년) 제도를 폐지했지만, 임대사업자 특혜를 완전히 없애지는 못했다.

박근혜 정부 시절 만들어진 '뉴스테이'(기업형민간임대주택)는 대형건설사와 부동산시행사 특혜로 많은 비판을 받았던 정책이다. 뉴스테이 사업자에 대해 정부는 공공부지 우선 제공과 용적률 완화, 기금 지원, 세금 감면 등의 혜택을 줬다. 사업자는 8년 의무 임대 기간이 끝나면 막대한 분양 수익을 챙길 수 있어, 현대건설과 대림산업 등 이름난 건설사들이 앞다퉈 참여했다.

문재인 정부가 뉴스테이의 초기 임대료 상한선(시세의 85~95%)을 두는 등 일부 개편을 했지만, 의무 임대기간 종료 이후 분양가 책정 등의 문제에 대해선 별다른 대책을 내놓지 않았다. 이에 따라 뉴스테이 사업에 참여한 건설사들도 천문학적인 분양 수익이 예상되고 있다.

민병덕 더불어민주당 의원의 자료에 따르면, 뉴스테이 18개 사업지가 지금 시세대로 분양할 경우 3조원의 초과 이익이 발생하는 것으로 조사됐다. 예를 들어 화성 동탄 1135세대 뉴스테이 아파트 사업자인 대우건설은 3962억원, 충북혁신도시 1345세대 뉴스테이 아파트 사업자인 우미건설은 2984억원의 초과 이익을 얻는 것으로 나타났다. 그렇다고 뉴스테이가 임대 시장 안정화에 기여한다는 명확한 근거도 없다.

다시 들썩이는 집값
  

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▲  15일 대선 공약집 등에 따르면 윤석열 대통령 당선인은 다주택자에 대한 양도세 중과세율 적용을 최대 2년간 한시적으로 배제해 다주택자의 주택 매각을 유도하겠다는 공약을 제시했다. 이는 다주택자의 과도한 양도세 부담이 오히려 부동산 매물 출회를 막고 있다는 일각의 지적을 받아들인 것으로 풀이된다. 사진은 이날 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 "서울스카이"에서 바라본 주변 아파트 단지.
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인수위의 부동산정책 방향이 속속 공개되면서 집값은 또다시 반등하고 있다. 부동산114에 따르면 지난주 용산 이촌동 한가람건영2차, 문배동 삼라마이다스빌 대형면적이 1500만~5000만원 올랐다. 서초구 잠원동 잠원한신, 반포동 아크로리버파크 등이 1000만~2500만원 상승했다.

매수심리도 상승하고 있다. 3월 둘째 주(21일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 1주 전보다 0.3포인트(p) 상승한 87.58로 나타났다. 특히 서울 강남3구(강남·서초·송파구)가 속한 동남권 매매수급지수는 전주 대비 1.9p 오른 88.4를 기록했다.

부동산114는 "차기정부에서 임대차3법 등의 제도 개편과 세금과 대출을 총망라한 다양한 규제 완화 가능성을 내비치면서 기대감도 커지는 분위기"라고 분석했다. 인수위가 다주택자에게 양도세 중과를 유예해주면서 주택을 팔도록 유도하겠다고 했지만, 집값 상승 기대가 이어지는 상황에서 그런 바람이 이뤄질지는 미지수다.
 
무주택 서민 정책은 안 보인다

반면 무주택 서민과 주거 취약 계층에 대한 인수위 대책은 찾아보기 어렵다. 임대차3법 폐지 방침을 밝힌 인수위가 임대료 안정을 위한 대책으로 검토하는 것은 임대인에 대한 세금 감면 정도가 전부다. 인수위 대책이 확정되면 무주택 임차인은 계약갱신청구권 등 법적 권한을 박탈당하고, 막연히 임대인의 선처에 기댈 수밖에 없는 상황으로 몰리게 된다.

전강수 대구가톨릭대 교수는 "인수위가 내놓는 정책들을 보면 과거 실패했거나 문제를 야기했던 정책들의 부활만 예고되고 있는데 이는 정책 담당자의 실력 문제"라면서 "지금처럼 부동산 시장이 안정화된 시기에 임대사업자 특혜 등을 되살려서 다시 투기에 불을 붙이면 정말 큰 문제가 야기될 수 있다"고 우려헀다.

김성달 경제정의실천시민연합 국장은 "인수위가 주택임대사업자 등 다주택자들에게 투기 꽃길 깔아줬다는 정책들을 다시 부활시키겠다는 것은 집값 안정에 도움 안되고, 집값 급등만 불러올 것"이라고 꼬집었다.

김 국장은 "문재인 정부의 문제는 규제를 한 것이 아니라 부동산 개혁을 제대로 하지 않아 집값을 잡지 못한 것이고, 이는 1주택자와 무주택자들의 분노로 이어졌다"면서 "이들의 목소리를 제대로 반영하지 않고 다주택자 밀어주기에 집중한다면 또다시 유권자에 심판을 받게 될 것"이라고 경고했다.