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▲ 올해 1~3월, 서울 아파트값 상승률 1.05% 13일 한국부동산원에 따르면 올해 1~3월 서울 아파트값 상승률은 1.05%를 기록했다. 사진은 이날 오후 서울 63스퀘어 전망대에서 바라본 서울 시내 아파트의 모습.
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투기억제책만으로 주택가격 폭등을 막을 수 없다고 본다. 부동산 시장에 대한 규제가 지나쳐서 주택경기가 위축되면, 이는 결국 경제성장에 악영향을 끼칠 수 있기 때문이다.

건설업이 국내총생산에서 차지하는 비중이 무려 10% 전후이고, 경기부양 효과 역시 크다는 것은 주지의 사실이다. 건설업에는 SOC와 주택 건설이 있는데, 이 중 주택 건설의 파급효과가 크다는 것도 주지의 사실이다. 따라서 역대 정부들이 주택경기를 활성화하기 위해 부동산 시장에 대한 규제를 완화하기도 했던 것이다.

근래의 주택가격 폭등은 낮은 이자율과 풍부한 유동성을 그 배경으로 한다. 현금이 쌓여도 부동산이나 주식 외에는 마땅히 투자할 곳이 없다. 더욱이 공무원연금 외에는 부실한 연금 때문에 은퇴자들은 부동산, 그중에서도 주택을 선호하기 마련이다. 주택 구입 수요의 30% 이상이 임대 목적이라지만, 임대 목적의 주택 구입을 무조건 매도할 수만은 없다.

문제는, 현금이 많은 부자들만이 아니라 실거주 목적이 아닌 일부 젊은 층에서도(안정된 직장을 가진) 소위 '갭투자' 방식으로 주택담보 대출에 전세금 대출, 그리고 직장인 신용대출에 부모의 지원까지 마구 끌어들여 주택 구입 대열에 합류한 것으로 보인다는 점이다. 본인은 전세금 대출을 받아 전세로 거주하고, 주택 구입 자금은 세입자의 전세금과 대출 등으로 마련하는 방식이었지만, 정부가 처음부터 실거주 목적 외의 주택담보대출 금지 등의 극약 처방을 바로 꺼내 들 수는 없었다. 저항이 클 것이기 때문이다.

문재인 정부가 주택 가격 폭등을 막기 위해 여러 가지 투기 억제책을 쏟아냈지만, 대출 규제 등 돈줄을 틀어막는 극약 처방을 맨 나중에 내놓은 것도 아마 그 때문이 아닌가 한다. 사후약방문이지만, 이런 극약처방을 상당 기간 지속한다면 조만간 주택 가격은 내려갈 수밖에 없을 것이다.

이는 문제를 알면서도 속 시원하게 해결할 수 없었던 정부의 딜레마인데, 구조적인 문제에 돈줄을 틀어막는 식으로 접근하는 등 규제를 강화하는 방식으로만 접근하면, 자칫 주택시장에 찬물을 끼얹는다거나 풍선효과가 나타날 수도 있다.

사실 주택 건설 및 공급을 주로 민간 사업자에게 의존하는 상황에서 투기 억제책만으로는 주택 가격의 폭등을 막기가 매우 어렵다는 점을 인정해야 한다. 따라서 공공부문에서 민간부문을 압도할 만한 주택 공급이 이루어져야 한다고 주장하는 사람들도 있다.

그러나 과거 LH가 공급했던 부실 아파트들이나 최근 LH임직원들의 내부정보 이용 투기 사태에서 알수 있듯이, 공공부문 역시 신뢰를 회복할 수 있는가가 관건일 것이다.