서울 강남지역에서 촉발된 전세대란은 수도권으로 확산되며 심화되고 있다. 하지만 최근 친서민 정책으로 돌아섰다는 이명박 정부는 전세대란을 해결하지 못해 서민들의 고통은 가중되고 있다.

정부는 왜 전세대란을 해결하지 못하는 것일까? 조명래 단국대 도시계획·부동산학과 교수는 "이명박 정부가 전세대란을 초래했기 때문"이라며 "수급불균형보다는 집값 상승이 전세대란의 더 근본적인 원인이다, 전세에도 투기적 요인이 있다"고 강조했다.

정부와 시장주의자들이 주장하는 수급불균형이 전세대란의 원인이 아니라는 것이다. 문제에 대한 진단이 잘못되면 문제해결은 요원하다. 조명래 교수는 공급확대 우선 정책으로는 전세대란을 해결할 수 없다고 말했다.

그의 목소리는 "전세 수요는 100% 실수요다", "수급불균형이 전세대란 원인이다"는 주류 전문가들과의 주장과 다르다. 조 교수가 진보와 보수언론, 시민단체와 정부기관 모두에서 인정받는 대표적인 부동산 전문가라는 점을 감안하면, 그의 주장을 흘려듣기 힘들다. 그에게서 전세대란의 원인과 그 해결책을 들어보자.

"전세대란의 원인은 MB정부 규제완화에 따른 집값 상승 때문"

 

조명래 교수는 전세대란의 진원지인 서울 강남 지역과 올해 전세값이 가장 크게 오른 경기 과천을 예로 들며 "재건축·재개발로 인한 이주 수요가 있지 않은 이들 지역은 집값이 크게 오르다보니 전세가격도 오른 것"이라고 강조했다. 이곳의 집값이 오른 가장 큰 원인은 많은 전문가가 지적하듯 이명박 정부의 부동산 규제 완화 정책이다.

그는 "수급불균형이 전세대란에 어느 정도 영향을 미쳤다"면서도 "수급불균형 때문에 전세대란이 일어났다고 할 수 없다"고 밝혔다. 그는 "많은 아파트가 공급된다고 해도, 이를 전세 주택이 그만큼 늘어난다고 할 수 없듯, 아파트 공급이 적었다고 해서 전세주택이 그만큼 줄었다고 할 수 없다"고 지적했다.

또한 조 교수는 최근의 전세제도는 1가구 다주택자의 투기에 도움을 주고 있다고 지적했다. 그는 "전세를 끼고 집을 사는 것은 집값 상승에 대한 기대 때문"이라며 "세입자의 전세금은 이들이 주택을 구입하는 데 중요한 재원이 된다"고 말했다.

결국 이명박 정부의 규제 완화가 집값 상승 기대를 불러일으켜, 1가구 다주택자의 주택 구입이 촉진되고, 이는 다시 집값 상승과 전세난으로 이어졌다는 것이다. 조 교수는 "이명박 정부의 주택공급 확대 정책은 전세대란 해결에 큰 도움이 되지 않는다"며 "보금자리주택 확대는 주변 집값 상승을 불러일으킨 판교신도시의 전철을 밟게 될 것"이라고 강조했다.

이명박 정부의 규제 완화 정책의 폐해는 여기서 끝나지 않는다는 게 조 교수의 설명이다. 그는 "소형·임대주택 의무비율 폐지, 임대주택 공급 감소 등의 정책으로 서민들을 위한 전세 주택인 저가 소형·임대 주택 공급이 줄었다"며 "내년부터 서울의 뉴타운 개발이 가속화되면서 이들의 고통은 지금보다 더 심화될 것"이라고 지적했다.

조 교수는 이명박 정부의 친서민정책에 대해 생색내기에 불과하다고 비판했다. 그는 "집값 폭등과 전세대란을 초래해놓고, 서민주택 공급 등 친서민 정책을 강조하는 이명박 정부의 진정성을 의심할 수밖에 없다"며 "이명박 정부의 정책은 시대에 뒤떨어진 것으로 서민주택 공급 확대는 생색내기에 불과하다"고 지적했다.

그렇다면 대안은 무엇일까? 조 교수의 설명이다.

"이명박 정부의 부동산 정책을 되돌리는 것이 우선이다. 보유세 등의 개발이익환수를 통해 집값 상승을 막아야 한다. 개발이익은 서민을 위한 저가 소형·임대 주택을 더 많이 건설하는 데 쓰여야 한다. 전세 대책과 관련해 단기적으로 전세가격 상한제와 신고제를 통해 전세가격 급등을 제어해야 한다. 장기적으로 전세제도의 폐지를 고민해야 한다."

인터뷰는 지난 8일 오후 서울 광진구 자양동에 있는 그의 자택에서 이뤄졌다. 다음은 인터뷰 내용을 간추린 것이다.

"내년 뉴타운 사업 가속화되면, '전세난' 서민 고통은 더욱 심화"

- 최근 전세 대란이 심각하다. 원인은 무엇인가?

"출범 이후 스무 차례에 걸친 이명박 정부의 규제완화와 경기회복 심리에 따른 '집값 상승'이 전세대란의 가장 큰 원인이다. 전세값은 집값의 의해 형성된다. 집값이 오르면 그에 상응하게 전세값이 오른다. 올해 전세대란의 진원지는 어디인가? 바로 서울 강남지역과 경기 과천의 재건축 대상 아파트 단지다. 올해 상반기 일반 아파트의 가격 상승률이 1.3%인데 반해, 강남 재건축 아파트는 23.3% 폭등했다. 이곳의 전세는 30%나 올랐다.

집값이 이렇게 뛴 이유는 소형·임대주택 의무 비율을 축소하는 등의 재건축 규제 완화 때문이다. 원체 유동성이 풍부하기도 했지만, 재건축 대상 아파트단지마다 개발이익에 한껏 부풀었다. 재건축 아파트가 들썩거리자 전세에 영향을 줬고, 이어 다른 지역으로 확산됐다. 재개발·재건축으로 전세 사는 사람을 위한 저렴한 소형·임대주택이 많이 멸실되고 있는 점도 전세난을 부추겼다."

- 그렇다면, 앞으로 전세난은 어떻게 될 것이라고 보나?

"내년에는 주류 전문가들이 주장하는 수급불균형의 문제가 현실화될 것이다. 뉴타운 사업이 내년부터 본격적으로 시행된다. 7월 중순 현재 서울에서 재건축·재개발이 추진되는 곳이 37곳인 데 반해, 내년에는 67곳으로 늘어난다. 작년 국정감사 자료에 따르면, 최초 28곳의 뉴타운 사업이 완결되면, 수용인구가 72만 명에서 58만 명으로 크게 준다.

무엇보다 큰 문제는 저렴한 소형 주택이 줄어든다는 데 있다. 개발 전, 전제의 63%인 전용면적 60㎡ 이하인 주택이 개발 완료 후 30%로 줄어든다. 특히, 전체의 83%에 달하는 전세값 4천만 원 이하 주택은 개발이 끝나면 단 한 채도 남지 않게 된다. 사업인가 단계인 재개발·재건축이 내년에 한꺼번에 이뤄지면, 전세 소유자들의 고통 심화는 불 보듯 뻔하다."

- 시장주의자들은 '전세난 원인=공급 부족'이라고 주장한다. 이에 대해서는 어떻게 생각하나?

"중요한 것은 수급불균형이 일어나고 있다는 매매주택과 전세 사는 사람들에게 필요한 유형의 주택이 다르다는 것이다. 물론, 적은 신규 물량이 전세난을 일으키는 매개조건은 됐지만, 전세대란의 원인을 단순히 공급물량이 줄었기 때문이라고 보기 힘들다. 공급이 줄어든 것은 저렴한 소형·임대 주택이다. 이러한 아파트가 아닌 주택을 계속 공급해봐야 서민들의 전세난은 해소되기 힘들다."

- 그렇다면 시장주의자들의 말처럼 단순히 주택 공급을 늘린다고 전세난이나 집값 상승을 막을 수 없다는 것인가? 

"그렇다. 주택의 멸실과 공급에는 큰 차이가 없다. 2003~2007년 재건축·재개발로 인한 서울의 주택 멸실은 한 해 평균 2만6천호였지만, 공급은 아파트를 중심으로 평균 5만호였다. 지난해에는 1만8천호가 멸실됐지만, 4만9천호가 공급됐다. 올해는 3만1천호가 멸실될 것으로 예상되나 그만큼의 공급도 이뤄질 예정이다.

앞서 말했듯이 전세난의 가장 큰 요인은 집값 상승이다. 전세에 투기적인 요인을 차단해야 전세난을 해결하고 주택 공급도 늘릴 수 있다. 전세를 끼고 집을 산 많은 1가구 다주택자는 십중팔구 집값 상승에 따른 시세차익을 노리는 것이다. 이러한 투기적 요인을 차단시키고 이들이 집을 한 채씩만 내놓도록 하면 적지 않은 주택이 공급될 수 있다."

"이명박 정부의 친서민정책은 생색내기"

- 전세자금 대출 확대 등 정부의 전세대책을 어떻게 생각하나? 

"전세자금 대출 확대는 새로운 제도지만, 큰 실효성을 가지기 힘들다. 서울에 거주하는 직장인 가구의 평균 소득은 330만 원이다. 그들의 전세 가격은 1억8천만 원 정도이고 평균 6천만 원 정도 대출을 받는다. 이미 소득의 많은 돈을 원리금 상환에 쓰고 있는데, 전세자금을 더 대출해준다는 것은 오히려 빚만 늘리게 할 수 있다.

우리나라 사람들의 상환 능력은 선진국의 절반 수준밖에 되지 않는다. 우리나라의 경우, 은행에서 빌린 돈이 금융자산의 158%에 이른다. OECD 평균이 68%에 불과한 것을 감안하면 상황이 좋지 않다. 또한 사무형 원룸을 주택을 사용할 수 있게 하는 정책도 핀트가 맞지 않는다. 저소득 가구가 살만한 주택은 많이 공급될 수 없기 때문이다."

- 서민을 위한 주택이라는 보금자리주택은 전세난에 어떤 영향을 줄 것으로 보나?

"2012년까지 당초 12만호를 건설하려던 것을 20만호 더 만들겠다고 하는데, 면밀한 타당성 검토도 거치지 않았고 보상 등의 문제가 산적해 있는 탓에 가능할지 의문이다. 보금자리주택이 예정대로 지어진다고 해도 최소한 2~3년 뒤에 공급되기 때문에 지금의 전세난에 큰 도움이 안 된다.

그렇다고 집값 안정 효과를 기대하기도 힘들다. 오히려 주변 집값 상승을 가져올 것이다. 판교신도시도 집값 안정을 목적으로 건설됐지만, 2006년 부동산 앙등의 진원지가 됐다. 시장주의자들이 강조하는 분당·일산 등 1기 신도시의 효과 역시 실상은 그렇지 않다. 신도시 건설 뒤 주택보급률이 크게 늘지 않았고, 집값은 떨어지기는커녕 물가상승률보다 더 올랐다."

- 이명박 정부가 서민주택 공급 등 친서민 정책을 강조하지만, 전세대란을 초래해 서민들의 삶을 더욱 팍팍하게 만들었다고 볼 수 있겠다.

"이명박 정부가 서민주택 공급을 말하기 전에, 주택 정책을 포함한 국정 과제는 누구를 위해 펴왔나? 그 흐름을 본다면 누구나 서민주택 공급 등 친서민 정책을 강조하는 이명박 정부의 말을 믿을 수 없다. 그 진정성을 의심할 수밖에 없다. 보금자리주택을 보더라도 서민보다는 집을 살 능력이 있는 사람들을 위한 분양주택이 많지 않나? 시대에 뒤떨어진 것으로 서민주택 공급은 생색내기에 불과하다."

"전세값 상한제·신고제 도입해야... 장기적으로 전세제도 없애야"

- 대안 얘기를 해보자. 우선 단기적으로 최근의 전세난을 해소할 수 있는 대책은 무엇인가? 

"가격 급등을 제어할 수 있는 전세값 상한제를 실시해야 한다. 분양가 상한제처럼 공정가격을 유도할 수 있을 것이다. 지난 2년간의 물가상승률의 1.5배 정도가 상한선이 될 수 있다. 전세값 신고제도 필요하다. 전세는 우리나라의 중요한 임대제도인데 지금까지 제도권에서 통제가 안됐다. 집주인이 임대수익의 100%를 다 가져간 것이다. 소득 발생에 대한 과세는 당연하다.

토지임대부·환매조건부 주택 등 공공주택을 많이 늘려야 한다. 시장에서 거래가 되지 않는 주택이 전체 주택의 30%까지 건설된다면 시장 가격을 안정시키는 역할을 할 수 있을 것이다. 또한 시장에 참여하지 못한 주거 약자를 위한 주거 복지를 실현할 수 있다. 통치권자의 철학이 필요한 부분이다."

- 장기적으로는 어떤 대안이 있을 수 있나?

"이명박 정부의 규제 완화 정책을 되돌려야 한다는 것이다. 재건축·재개발 이익을 환수해 저렴한 소형·임대 주택을 의도적으로 많이 공급해야 한다. 무조건 공급만 늘릴 게 아니라, 전세 사는 사람들을 위한 맞춤형 주택을 공급해야 한다는 뜻이다.

전세 제도가 집값 상승을 부추기고 있다. 집값 상승을 기대하고 전세를 끼고 집을 사는 사람에게 진세는 굉장히 유용한 재정확보 방안인 탓이다. 세입자의 전세 자금을 이용해 집을 산다면, 시세차익을 보려는 것 아니겠느냐. 전세 값은 아무런 근거가 없는 관행의 연장이다. 전세 시장은 사채시장과 다를 게 없다. 전세를 장기적으로는 월세로 바꿔야 한다."