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분양원가공개와 분양가 인하는 해결책이 될 수 없다
부동산 시장이 다시 불붙고 있다. '단군 이래 최대의 폭등'이라고 일컬어지는 현재 부동산 가격의 급등세를 막기 위해서 정부가 여러 가지 대책을 준비하고 있지만, 그 효과를 기대하긴 어려울 것 같다. 정부는 용적률을 높이고 기반시설부담금을 국가세금으로 충당해서 분양가를 20~30%로 낮춘다고 하는데, 문제는 분양가를 낮춘다고 해서 이미 치솟은 주택가격이 하향 안정화되지 않는다는 데 있다.
대다수의 국민들은 분양원가를 투명하게 공개하고 그 원가에 연동하여 분양가를 책정하면 치솟은 주택가격을 낮출 수 있다고 생각하는데, 실상은 그렇지 않다. 예를 들어 설명해보자. 기존의 주택가격이 평당 1500만원인데, 신규주택을 1000만원에 분양했다고 하자. 이렇게 하면 기존 주택가격이 평당 1000만원으로 내려갈까? 아니면 1000만원이 1500만원에 수렴할까? 정답은 후자이다. 새로 공급되는 것은 가격수납자(price taker)이지 절대 가격설정자(price setter)가 될 수 없다. 따라서 분양가를 현재 시세보다 낮추게 되면 지금까지 건설사가 차지한 불로소득이 소수의 국민들에게로 옮겨갈 뿐이다. 그리고 이 불로소득을 차지하기 위해서 수많은 사람들이 몰려들 것이다.
열쇠는 한나라당이 쥐고 있다
 |  | | | ▲ 홍준표 한나라당 의원. | | | ⓒ 오마이뉴스 이종호 | 좀 엉뚱한 말인 것 같지만 사실 지금 폭등세를 잠재울 수 있는 곳은 한나라당밖에 없다. 집권가능성이 높은 한나라당이 현 정부의 투기억제정책을 보완해서 강화시킬 것이라는 신호를 내보내면 다시 가격은 하향 안정화될 가능성이 크다. 물론 현 정부가 그런 원칙을 발표하고 정책을 추진하면 좋겠지만, 이미 참여정부는 카드를 써버렸고, 무엇보다도 비극적인 것은 정부가 발표한다고 해서 그것이 진짜 제도로 정착된다고 시장이 믿지 않는다는 점이다. 그래서 한나라당의 역할이 중요하다는 것이다.
사실 참여정부의 부동산 정책의 결정판이라고 할 수 있는 8ㆍ31대책과 3ㆍ30대책을 발표한 이후 부동산 가격은 대체로 안정세를 유지하였다. 그래서 많은 무주택서민들이 주택구입시기를 좀 더 미루려 했고, 그랬기 때문에 전세수요가 높아져 전세가격이 상승하는 현상이 발생하기도 했었다. 그러던 부동산 가격이 들썩이기 시작한 것은 5ㆍ31지방선거에서 여당이 헌장사상 유래 없는 참패를 당한 뒤부터였다. 여당은 선거참패의 원인을 부동산정책이 잘못되었다는 데에서 찾았고, 자칭 '경제통'이라고 하던 여당 의원들은 일제히 보유세와 양도세를 후퇴시키고 공급확대를 해야 한다고 주장하기 시작했다. 이때부터 부동산 가격은 심상치 않은 조짐을 보였다.
그러던 주택가격이 9월을 통과하면서 투기적으로 상승하였다. 9월에 무슨 일이 있었는가? 다름 아닌 정부와 여당의 보유세 후퇴방침이 있었다. 재산세 상승률을 3억~6억 주택에 대해서는 10%, 3억 미만은 5%를 넘지 못하게 하는 대책을 발표한 것이다. 거기에다 참여정부의 보유세와 양도세 강화를 '반(反)시장적'이고 '폭탄'이라고 주장했던 한나라당의 집권가능성이 높아졌고, 실제로 한나라당의 김애실 의원과 윤건영 의원은 각각 종부세와 양도세를 후퇴시키는 법안을 발의하여, 한나라당의 본색을 유감없이 보여주었다.
시장참가자들의 예상은?
시장참가자들은 이런 일련의 현상을 보면서 앞으로 부동산 가격이 어떨 것이라고 예상했을까? 집값이 더 내려가기를 손꼽아 기대했던 전세입자들은 앞으로 집값이 어떻게 변동할 것이라고 예상했을까? 또 한편으로 강남벨트와 분당, 용인에 다주택을 보유하고 있는 자들은 이런 현상을 보면서 투기목적의 보유주택을 내놓는 것이 유리하다고 판단했을까? 아니면 계속 가지고 있는 것이 낫다고 판단했을까?
우문(愚問)이다. 불로소득의 규모를 줄일 수 있는 가장 좋은 수단인 보유세와 양도세가 후퇴되면, 예상되는 불로소득의 규모는 커지고 따라서 부동산 가격은 폭등하게 되어있다. 보나마나 시장참가자들은 부동산 가격이 앞으로 더 올라갈 것이라고 확신했을 것이다. 1가구 다주택자들은 투기목적의 보유주택을 팔지 않는 것이 낫다고 판단하면서, 자신들이 가지고 있는 정보망과 자금을 활용하여 다시 기지개를 펴고 투기하러 나섰을 것이다. 그리고 전세입자들은, 정부를 믿고 이렇게 기다리고 있다가는 내 집을 영영 사지 못할 수 도 있다는 불안감에 휩싸여 정부를 한없이 원망하면서 집을 구입하러 나섰을 것이다.
따라서 현재의 부동산 가격의 폭등세를 진정시키기 위해서는 한나라당이 집권을 해도 현재의 불로소득의 규모를 줄일 수 있는 세제강화 정책을 보완ㆍ강화하여 지속시킬 것이라는 신호를 주는 방법밖에 없다. 만약 그렇지 않으면 현재의 폭등세는 지속되다가 결국 파국을 맞게 될 확률이 높다.
세 대권후보의 공통된 인식, 세금폭탄론과 수급불균형론
 | | | | ▲ 김진홍 목사. | | | ⓒ 오마이뉴스 권우성 | 그런데 우리를 우울하게 만드는 것은 집권가능성이 높은 한나라당 대선주자들의 부동산에 대한 인식에서 그것을 찾기 어렵다는 데 있다. 현재 빅3로 불리는 박근혜 의원, 손학규 전 지사, 이명박 전 시장의 부동산에 대한 인식을 살펴보면 <조선>, <동아>, <중앙>이 줄기차게 주장해왔던 세금폭탄론과 수급불균형론을 그대로 반복하고 있다. 이를 한마디로 요약하자면 '투기방임론'이다.
박근혜 대표는 "현정부의 부동산 정책이 근본적으로 잘못되었다", "세금폭탄으로 부동산 가격을 잡겠다는 생각부터가 잘못됐다"고 말하면서, "보유세와 양도세 완화, 공급확대"를 해야 한다고 주장한다. 좀 더 구체적인 공급대책으로 "신도시 개발, 재건축ㆍ재개발 규제 완화, 강북 개발 등 다양한 공급확대 정책을 마련"할 것을 주문한다. <조중동>의 세금폭탄론과 수급불균형론을 그대로 반복하고 있다.
이명박 전 서울시장도 마찬가지다. 그는 "다른 경제정책과 마찬가지로 부동산정책도 시장의 원리에 따라야 하는데 정부는 조세정책으로 풀려고 한 게 문제"라고 말한다. 여기서 말하는 시장원리란 가격이 올라가니까 공급을 늘여야 한다는 것이다. 역시 세금폭탄론과 수급불균형론을 못 벗어나고 있다.
손학규 전 지사는 어떤가? 마찬가지이다. 그 역시도 바람직한 부동산정책의 방향으로 "수급 불균형 해소"를 제시한다. 특히 손 전 지사는 참여정부에 대해서 "세금으로 때려잡으면 안 되고 시장에 좀 맡겨 주어야 한다"는 원색적인 비난까지 서슴없이 하고 있다. 그 역시 세금폭탄론과 수급불균형론을 반복하고 있는 것이다.
그런데, 한나라당과 대권주자들은 1가구 다주택자들이 많은 현재의 시장을 왜 문제 삼지 않을까? 강남벨트, 분당, 용인의 주택보유현황을 들여다보라. 그곳엔 아직도 1가구 다주택자들이 상당히 많다. 그들은 투기목적으로 가지고 있는 주택을 시장에 내놓지 않았다. 대권주자들에게는 이런 시장이 정상적으로 보이는가? 이런 문제를 해결하지 않고 가격이 올라간다고 무조건 공급만 늘리면 그것의 상당부분이 투기의 먹잇감이 되어왔다는 사실을 정녕 모른단 말인가? 이런 현상은 다른 누구보다도 건설현장에서 잔뼈가 굵은 이명박 전 시장이 더 잘 알지 않는가?
문제의 해결 순서는 이렇다. 먼저는 1가구 다주택자들이 투기목적으로 가지고 있던 토지와 주택을 시장에 내놓도록 해야 한다. 공급확대는 새로 짓는 방법만 있는 것이 아니다. 시장에서 퇴장했던 토지와 주택들이 시장에 다시 등장하도록 하는 것도 공급확대이다. 이런 이후에 주택 부족이 확인되면 새로이 공급을 늘리면 되는 것이다.
이렇게 하려면 어떻게 해야 하겠는가? 토지와 주택을 가지고 있기만 해도, 매매하기만 해도 엄청난 불로소득이 발생하지 않도록 만들어야 한다. 이렇게 하는 가장 좋은 수단은 무엇인가? 그것은 토지보유세와 양도세를 강화하는 것이다. 그런데, 한나라당의 대권주자들은 미흡한 참여정부의 세제강화정책을 '폭탄'이라고 하며 하나같이 보유세와 양도세를 완화해야 한다고 주장하고 있다. 그것도 시장이라는 이름으로 말이다.
열린우리당의 투기억제책은 후퇴되어가는 징후가 뚜렷하고 집권가능성이 높은 한나라당의 입법 행태와 대권주자들의 발언들을 봐도 그럴 가능성이 확연한데, 부동산 가격이 폭등하는 것은 당연하지 않겠는가?
그러나 한나라당에는 이 문제를 확실히 해결할 수 있는 방안을 알고 있을 뿐만 아니라 의지와 실천력까지 겸비한 인물들이 있다. 홍준표 의원과 김진홍 목사가 바로 그들이다.
홍준표 의원에게 기대한다
몇 일 전 한나라당 홍준표 의원은 아파트 반값공급을 위한 토지임대-건물분양 아파트 입법공청회를 가졌다고 한다. 이 방식은 토지는 공공이 보유ㆍ임대하는 반면 건물은 민간이 지어 분양하는 방식이다. 이렇게 하면 아파트가격에서 토지가격이 빠지기 때문에 평당 350만원 선에서 분양이 가능할 뿐만 아니라, 적정한 수준으로 토지임대료를 계속 환수하기만 하면 아파트 가격은 그 수준을 유지하거나 내려갈 것이다. 불로소득이 원천 봉쇄되기 때문에 투기는 더 이상 발생하지 않는다.
이런 법안을 추진하는 홍준표 의원은 부동산가격 폭등의 원인이 무엇인지 정확히 이해하고 있을 것이다. 그것은 건물이 아니라 토지가격의 급상승이고, 그것을 제어할 수 있는 장치는 토지보유세를 지속적으로 강화하는 것이라는 점을 말이다. 그렇다면 홍준표 의원은 현재 한나라당이 보이는 행태를 비판해야한다. 왜냐하면 현재 한나라당의 발언과 일부 의원들의 입법 발의안은 부동산 투기를 억제하는 가장 주요한 수단인 보유세와 양도세 강화를 후퇴시키자는 것이기 때문이다. 이것은 홍 의원 자신이 추진하는 방향과 정 반대이다.
'홍 의원 자신은 토지불로소득을 완전 환수하는 법안을 제출해놓았는데, 같은 당에서는 토지불로소득의 규모를 더 키우자고 하고, 그것을 가능케 하는 법안을 제출하고 있다', 이거 정말 이상한 것 아닌가? 모래시계 검사인 홍준표 의원이 가만있어야 되겠는가?
김진홍 목사에게 기대한다
뉴라이트 운동을 하기 전 김진홍 목사는 우리사회 갈등의 주된 원인인 토지문제에 특별한 관심을 보였다는 것은 이미 널리 알려진 사실이다. 각종 저서와 설교를 통해서 그는 성경의 토지법, 즉 "토지에 대한 권한은 모두가 평등하다"는 원칙이 우리 사회에 구현되어야 하고, 그것이 실현되지 않아서 수많은 이웃이 고통당하고 있다고 설파해왔다. 그뿐 아니라 그는 성경의 토지법을 현대 경제학적 용어로 설명한 헨리 조지의 토지가치공유사상이 우리 사회의 부동산 문제를 해결하고 경제를 활성화시킬 수 있는 유력한 대안이 될 수 있음을 말하기도 하였다.
그렇다면 지금 김진홍 목사는 현재의 한나라당을 호되게 꾸짖어야 한다. 왜냐하면 현재 한나라당은 자신이 평소에 주장하는 신앙의 가치와 정 반대의 방향으로 가고 있기 때문이다.
김진홍 목사는 "보수야당인 한나라당이 정권교체를 하는 데 중요한 역할을 할 수 있는 정당이기 때문에 아끼고 존중한다"고 하였다. 정말 아끼고 존중한다면, 또 그렇게 하는 것이 정말 국민을 위하기 때문이라면, 성직자인 김진홍 목사는 한나라당에 회초리를 들어야 한다. 성직자의 마음으로, 이웃사랑의 마음으로 말이다. 3명의 대권주자들에게도 '다른 것은 몰라도, 지금까지 참여정부가 추진해온 세제강화정책을 보완ㆍ수정해서 강화하라'고 적극 설득해야 한다.
한나라당은 지금의 주장이 부메랑이 되어서 돌아온다는 것을 잊지 마라
반복해서 말하지만, 지금 부동산가격의 폭등을 해결할 수 있는 열쇠는 한나라당이 쥐고 있다. 지금까지 한나라당은 <조중동>에 세뇌되어서 그런지, 본래 그런지 알 수 없지만 세금폭탄론과 수급불균형론을 반복적으로 부르짖어왔다. 하지만 토지불로소득을 원천적으로 차단할 수 있는 법안을 발의한 홍준표 의원과 성경의 토지법, 즉 토지공개념의 중요성을 강조했던 김진홍 목사가 한나라당의 부동산 정책 방향에 제동을 걸고 올바른 길로 견인한다면 지금의 가격폭등은 잠재울 수도 있다.
마지막으로 한나라당이 하나 명심해야 할 것이 있다. 그것은 만약 현 상태로 한나라당이 집권한다면 지금 주장하는 세금폭탄론과 수급불균형론이 부메랑으로 돌아온다는 점이다. 지금이야 참여정부를 때리고 세금폭탄론과 수급불균형론을 주장하는 것이 대중적 인기를 얻는데 유리할지 모르겠지만, 집권하면 정말 보유세와 양도세를 내리고 공급을 획기적으로 늘릴 수 있다고 생각하는가? 그렇게 하면 결국 불황이 닥쳐올 것이라는 점을 한나라당의 경제통들은 너무나 잘 알고 있을 것이다.
부디 한나라당은 당리당략이 아니라 국가적 차원에서 지금 발의한 법안도 취소하고, 세제강화 정책은 수정ㆍ보완해서 강화할 것이라고 국민에게 천명하길 바란다. 그래야 대한민국이 살아날 수 있다. 홍준표 의원과 김진홍 목사의 활약을 기대한다.
덧붙이는 글 | 남기업 기자는 우리사회에 시장친화적 토지공개념을 도입하기 위해서 노력하는 토지정의시민연대(www.landjustice.or.kr)의 사무처장으로 활동하고 있습니다. 본 기사는 대자보와 뉴스앤조이에도 송고했습니다.
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