10·26 서울시장 보선에 나선 나경원 한나라당 후보가 '강남북 균형발전'을 위해 서울 강북지역의 재건축 허용 연한을 완화하겠다는 공약을 내세우고 있다. 나 후보는 이를 통해 상대적으로 낙후된 강북 지역 개발을 촉진하겠다고 주장한다.

현행 서울시 조례 규정은 아파트 구조 전문가들의 공감대를 토대로 내구 연한을 반영했으며, 아파트를 재건축할 수 있는 물량이 한꺼번에 쏠리는 것을 막기 위해 3년마다 시기적으로 분산하도록 돼 있다. 서울시 주택시장에 미치는 '공급 충격'을 분산하도록 설계돼 있는 것이다.

강북 재건축 허용 연한 완화... "매우 악성 포퓰리즘 정책"

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▲  나경원 한나라당 서울시장 후보
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이에 따라 재건축 허용연한 완화 검토 대상 시기에 지어진 아파트의 재건축 허용 물량이 2013년부터 2031년까지에 상당히 장기간에 걸쳐 분산되도록 설계돼 있다. 이렇게 정해진 내용을 지난해 지방선거 전 한나라당 소속 서울시의원들이 강북지역 유권자들의 집단 민원을 해결하기 위해 재건축 허용연한 완화를 추진했다. 하지만 서울시는 건설기술연구원 진단을 거쳐 올해 3월 현행 조례안대로 유지하기로 한 바 있다.

이미 서울시 차원에서, 그것도 나 후보와 같은 당 소속인 오세훈 전 시장 시절 이미 정리된 사안을 나 후보가 강북 표심을 얻으려는 욕심으로 들고 나온 것이다. 결론부터 말하면 이 사업은 뉴타운 사업과 마찬가지로 강북 집값을 자극할 수 있는 데다 서민 주거지 멸실을 통해 전세난을 가중시킬 수 있는 '나쁜 정책'이라고 할 수 있다. 또한 포퓰리즘을 배격하겠다는 나 후보가 실제로는 스스로가 일부 지역 주민들의 표심을 얻기 위해 사회경제적으로 바람직하지 않은 정책을 추진한다는 측면에서 '매우 악성 포퓰리즘' 정책이라고 할 수 있다.

나 후보의 공약이 어떤 문제를 일으킬지 구체적으로 따져보자. 서울시내에서 1986~1991년 사이에 준공된 공동주택 물량은 1986년 3만 2873호, 1987년 3만 4311호, 1988년 7만 9435호, 1989년 3만 813호, 1990년 2만 940호, 1991년 3만 8739호에 이른다. 특히 서울 올림픽이 열린 1988년 송파구 잠실 올림픽 선수촌 아파트와 노원구 상계동 아파트 단지가 대규모로 준공됐다.

나경원 공약대로 하면... 2010년대에 재건축 물량 '쏠림'

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▲  재건축 허용연한 검토대상의 연도별, 지역별 물량 현황(서울시 자료로부터 선대인경제전략연구소 작성)
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자, 이 상태에서 현행 서울시 조례 규정대로 재건축을 허용할 경우와 나 후보 안대로 재건축 허용연한을 완화할 경우 어떻게 될까. 나 후보가 구체적인 허용방안을 아직 제시하지 않았기에 기존에 한나라당 소속 서울시의원들이 제안한 두 가지 안(편의상 수정안1, 2로 나타냈다)대로 수정할 경우 재건축 허용 연한 도래 물량을 비교해 보자.

이를 비교해 보면 어떤 식으로든 재건축 허용 연한을 완화할 경우 주택시장에 미치는 공급물량 충격이 분산되지 못하고 2010년대에 주택 공급이 집중되는 것으로 나타난다. 가뜩이나 주택시장 침체가 가속될 2010년대에는 재건축 가능 물량이 급격히 몰리게 되고, 2020년대 이후에는 재건축 가능 물량이 없어 공급 가뭄에 시달리게 되는 것이다.

즉, 재건축 허용 연한을 어떤 식으로 완화하든 아파트 공급의 진폭이 너무 커져서 주택시장을 불안하게 하고 주택경기의 예측성을 떨어뜨리게 된다. 특히 재건축 허용연한의 가장 큰 수혜 지역인 동북권의 경우 현행안대로라면 2022년에 도래할 4만 3174호의 물량이 2013년에 닥치도록 돼 있어서 주택멸실 증가로 인한 서민 주거난이 극심해질 가능성이 높다. 

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▲  주요 강북 지역의 재건축 허용연한 도래물량 비교(서울시 자료로부터 선대인경제전략연구소 작성)
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이처럼 나 후보 공약대로 재건축 허용연한을 완화하면 서울시 주택시장에는 어떤 영향을 미치게 될까? 현재 서울시를 중심으로 한 수도권 주택시장의 수급은 중대형 위주의 분양용, 매매용 아파트 공급 과잉, 그리고 전월세 물량과 저가 소형 주택의 부족 등 수급의 불균형이 매우 심각한 상태다. 이처럼 주택 수급 불균형이 매우 심각한 상태에서 급속한 고령화에 따른 부동산 구매력의 급감으로 현재의 과도한 주택 가격이 2010년대에 지속적으로 하락할 가능성이 높아지고 있다.

이런 상황에서 나 후보 공약대로 재건축 허용연한을 완화할 경우 단기적으로는 저가 멸실 주택 증가 등으로 서민 주거난을 심화시키게 된다. 일시적으로 재건축 허용 연한이 당겨짐으로써 주택투기가 몰릴 경우 주택가격이 국지적으로 불안해질 수도 있다. 특히, 2000년대 후반 강북 주택가격 상승을 주도해온 노원구가 포함된 동북권에 투기바람을 불러일으킬 가능성은 적지 않다고 봐야 한다.

반면 길게 보면 이들 재건축 단지에서 아파트가 대량으로 공급될 시기에는 가뜩이나 공급 과잉 상태인 아파트 공급을 늘려 주택시장을 더욱 침체의 늪으로 몰고 갈 가능성이 높다. 더구나 서울시 주택시장은 2000년대의 장기 상승 국면이 끝나고 대세하락 국면에 접어드는 가운데 급격한 고령화 충격으로 일본식 장기 침체 국면을 연출할 가능성이 적지 않다.

단기적으로는 서민 주거난... 장기적으론 주택시장 침체

따라서 이 경우 2020년 무렵까지도 서울시 주택시장이 지속적으로 가라앉게 될 가능성이 있다. 만약, 재건축 허용연한 완화에 따라 상대적으로 사업이 빨리 진행된 재건축 단지들의 공동주택이 2020년 무렵부터 공급되기 시작할 경우 입주 물량 충격으로 겨우 회복세를 보이는 주택시장의 침체를 장기화할 가능성이 높다.

이런 측면뿐만 아니라 행정의 일관성 및 신뢰성의 훼손, 경기 예측성의 저하, 계층적 다양성의 해체 및 서민 주거난 심화, 1인가구 등 소외계층의 고립감 심화 등 사회문화적으로도 매우 큰 부정적 효과들을 낳을 공산이 크다.

이처럼 재건축 허용연한이 불러올 부정적 효과들은 엄청나다. 이런 사정인데도 나경원 후보는 재건축 허용연한을 '강남북 균형발전'이라는 명목 아래 추진하겠다고 밝히고 있다. 하지만 그 뒤에 숨겨진 정치적 속내는 똑 같은 '강남북 균형발전'이라는 명목 아래 추진됐으나 사실상 강북 집값을 올려 '강북 표심'을 사로잡으려던 이명박의 뉴타운 사업과 마찬가지라고 할 수 있다.

하지만 일부 지역의 집값 상승 욕구를 자극해 정치 장사를 하는 것도 이제 철 지난 장사다.
2008년 총선에서 한나라당 소속의 '뉴타운돌이'들이 대거 당선됐지만, 내년 총선에서 '뉴타운돌이'들에 대한 심판 정서가 거세게 일고 있는 데서 알 수 있다.

집값 상승 욕구에 기대 무책임한 공약을 남발한 결과 지역주민들간 갈등과 반목이 커졌고, 사업은 부동산 시장의 침체로 지지부진해지는 현실을 통해 유권자들이 그들의 사기술(?)을 깨달은 것이다. 나 후보는 일부 지역 유권자들의 표심을 사로잡기 위해 서울시민 대다수의 주거안정을 훼손하려는 정책이 결국 자충수가 될 수 있음을 깨닫기 바란다.