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 지난 2013년 서울주택도시공사의 마곡지구 견본주택관 개관 모습
 지난 2013년 서울주택도시공사의 마곡지구 견본주택관 개관 모습
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'아파트 잘 팔리는 곳은 후분양에 따른 이자 부담을 높게, 잘 안 팔리면 안 받고'

아파트 후분양제를 하는 서울주택도시공사(아래 SH공사)의 분양가 지침을 정리하면 이렇다. SH공사는 서울 강남 등 수요가 많은 지역에 공급된 후분양 아파트에 대해선 이자를 높게 매겼다. 반면 구로구 천왕 등 수요가 저조한 지역의 경우 아예 이자를 받지 않기도 했다. 해당 아파트를 분양 받은 주민들은 같은 후분양 아파트라도 지역에 따라 수천만원에 달하는 이자를 더 부담하고 있는 셈이다.

후분양제 아파트는 일단 아파트를 완공하거나, 공사가 진행된 뒤 분양을 하는 것이다. SH공사는 지난 2007년부터 기본적으로 아파트 후분양을 하고 있다. 공사쪽은 후분양을 위해 토지를 미리 사들이는데, 토지 비용의 이자 일부를 '분양가'에 포함하고 있는 것.

후분양 이자 부담, 지역에 따라 '받거나 안받거나'

그런데 문제는 이같은 '이자'를 분양가에 포함하는 단지가 들쭉날쭉한다는 점이다. <오마이뉴스>가 확보한 SH공사의 33개 아파트 단지 후분양 이자 내역을 보면, SH 공사는 서울 강남 세곡 등 22개 단지만 후분양에 따른 이자를 받았다. 

특히 서울 강남구 내곡지구와 세곡지구, 마곡지구 일부 등 수요가 몰리는 지역은 빠짐없이 분양가에 '후분양 이자'가 포함됐다. 반면 서울 신내3지구, 천왕2지구 등 11개 단지의 경우 별다른 이자를 받지 않았다.

분양가에 이자가 포함된 강남 지역 아파트 단지도 크기에 따라 금액에 차이가 났다. 오히려 중대형평형(84㎡ 초과) 아파트에 이자를 매기지 않고, 소형(84㎡ 이하) 아파트에 이자를 더 매기는 경우가 많았다. 상식적으로 토지비의 이자 부담은 소형보다 대형이 많아야 하는데 그렇지 않은 것이다.

 2014년 SH공사의 서울 내곡지구 2,6단지 청약접수 현장.
 2014년 SH공사의 서울 내곡지구 2,6단지 청약접수 현장.
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내곡지구 1단지와 세곡 2지구 3단지, 세곡 4단지 등 총 8개 단지가 이런 형태였다. 84㎡ 이하 소형 세대는 후분양제 이자를 부담했고, 84㎡ 초과 대형평형 1700여세대는 이자를 아예 내지도 않았다.

SH공사는 "내곡지구, 세곡2지구 85㎡ 초과 세대는 미분양 발생이 예상돼 분양가 산정시 기간이자를 포함시키지 않았다"면서 "마곡지구 1차, 신내3지구, 천왕2지구는 주택시장 상황이 좋지 않아 미분양 발생이 예상돼 이자를 포함하지 않았다"라고 설명했다.

해명을 요약하면, '잘 팔릴 곳, 잘 팔리는 세대'만 이자를 받았다는 얘기다. 그것도 비싸게 받았다. 후분양 이자가 매겨진 22개 단지에 적용된 연 이자율은 최저 3.99%에서 최대 6.23%였다. 현재 기준 금리인 1.25%보다 3~6배 수준이다.

서울 내곡 지구 후분양 아파트에 이자만 4000만 원 매겨 

1가구당 이자 부담액은 최대 4000만 원이 넘었다. 내곡 7단지 84㎡형의 경우, 분양가는 5억6800만원이었다. 이 분양가에 모두 4400만원의 후분양 이자(이자율 6.23%)가 포함돼 있다. 후분양 이자가 차지하는 비중만 7.74%나 된다. 마곡 12단지(84㎡)와 마곡8단지(84㎡)도 세대당 후분양 이자 부담이 4000만 원이었다.

소형평형이 대형보다 더 많은 이자를 부담한 곳도 있다. 오금지구 1단지 59㎡형에는 이자가 3700만원 붙었다. 반면 84㎡형은 1600만원으로 59㎡형의 절반에도 못 미쳤다. 오금지구 2단지도 59㎡형의 이자는 3700만원으로 84㎡형(3100만원)보다 600만원 높았다.

SH공사는 이같은 이자는 공동주택 분양가격 산정 규칙에 따라 한 것이라고 해명했다. 소형 주택 부담이 더 많은 경우도 있다는 지적에 SH공사 관계자는 "전용 84㎡형(대형)은 깎아서 받은 것"이라면서 "(분양가) 상한 금액은 제한이 있지만, 싸게 받는 것은 제한이 없지 않느냐"고 말했다.

그는 또 "불공평하다고 하면 할 말은 없지만, 인근 지역보다는 (분양가가) 싸게 들어갔다"며 "거기(오금)도 피(프리미엄)가 많이 붙었을 것"이라고 덧붙였다.

김성달 경실련 팀장은 "상황에 따라서 이자를 받고 안 받고 하는 것인데, 분양가 공개 항목 자체가 투명하지 않기 때문"이라며 "소비자들이 내용을 모르니까 SH공사가 맘대로 해온 것"이라고 지적했다. 그는 아파트 분양원가공개 항목을 보다 세부적으로 늘릴 필요가 있다고 덧붙였다.

김 팀장은 또 "이자를 매기지 않은 곳이라 하더라도, SH공사가 아파트를 손해 보면서 팔지는 않았을 것"이라며 "공기업이 아파트 분양을 하면서 적정 이윤만 남길 수 있도록 제한하는 보완책도 시급하다"고 강조했다.

 서울주택도시공사(SH공사) 사옥
 서울주택도시공사(SH공사) 사옥
ⓒ 신상호

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오마이뉴스 사회경제부 소속입니다. 주로 땅을 보러 다니고, 세종에도 종종 내려갑니다.


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