▲ 등기부는 본인이 직접 발급받아야 한다
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부동산을 사고 팔 때는 반드시 해당 부동산의 등기부등본을 확인해야 한다. 부동산등기부등본에는 해당 부동산에 대한 여러 가지 정보가 기록되어 있기 때문이다.

부동산등기부등본에는 부동산의 소유자, 부동산의 소재지, 면적, 지목(토지인 경우), 소유권 변동 과정, 저당권·전세권 등 소유권을 제한하는 제한물권 등 여러 정보들이 담겨있다. 특히, 해당 부동산에 어떤 권리관계들이 설정돼 있는가 하는 것은 등기부를 통해서만 확인가능하다.

부동산 거래는 고액의 자금이 오가고 권리관계가 복잡하게 얽혀 있어 안전한 부동산 거래를 위해서는 철저한 권리분석 작업이 선행돼야 하는데, 이런 권리관계들을 확인할 수 있는 수단이 바로 ‘등기부등본’이다.

등기부등본은 법원 등기과 혹은 시.군.구청에 비치된 무인자동발급기를 통해 발급받을 수 있다. 문제는 어떤 등기부를 어떻게 발급받을 것인가 하는 점이다.

등기부등본은 부동산의 소재 지번대로 발급받는다. 다시 말해서 등기부를 발급 받을 때는 발급신청서에 해당 부동산의 주소지를 기재해야 한다는 것이다. 무인자동발급기를 이용하는 경우는 부동산의 주소를 입력해야한다. 등기부등본이 해당 부동산의 주소지를 기준으로 편성돼 있기 때문이다.

또 아파트나 연립주택 같은 집합건물이 아닌 ‘단독주택’을 살 때는 반드시 건물등기부등본 외에 토지등기부등본도 같이 발급받아야 한다. 건물부분에 대한 권리관계는 건물등기부에 나타나고, 토지부분에 대한 권리관계는 토지등기부에 타나나기 때문이다. 자칫 건물등기부만 발급받은 경우, 토지위에 어떤 권리관계가 있는지를 알 수 없어 나중에 예기치 못한 피해를 당할 수 있다.

등기부 편성방법에는 부동산소유자를 중심으로 편성하는 인적 편성주의와, 개개의 부동산을 중심으로 해서 편성하는 물적 편성주의, 그리고 특별한 기준을 두지 않고 당사자가 신청한 시간적 순서에 따라 편성하는 연대순 편성주의가 있다.

우리나라 부동산 등기법은 물적 편성주의를 채택하고 있다. 따라서 하나의 부동산마다 하나의 등기부가 존재한다. 즉 1필지의 토지, 1동의 건물에 대하여 각각 등기부가 만들어진다는 것이다. 그래서 우리나라의 부동산등기부등본에는 원칙적으로 토지에 대해서는 토지등기부등본이 있고, 건물에 대해서는 건물등기부등본이 있다. 또 예외적으로 집합건물에 대한 집합건물등기부등본도 있다.

달리 말하자면 토지에 대한 권리관계는 토지등기부등본에, 건물에 대한 권리관계는 건물등기부등본에, 아파트나 연립주택 같은 집합건물에 대한 권리관계는 집합건물등기부등본에 기록된다는 의미다.

이런 구분방법에 의해 토지위에 건물이 없는 경우(이를 ‘나지’라고 한다)에는 토지등기부 하나만 존재한다. 그래서 나지를 구입할 때는 토지등기부등본만 발급받으면 된다. 여기에 토지에 관한 권리관계들이 다 기록돼 있다.

그런데 나지가 아닌 경우, 즉 토지위에 건물이 존재하는 경우에는 토지등기부등본과 건물등기부등본이 별도로 존재한다. 따라서 이런 경우에는 토지등기부등본과 건물등기부등본을 모두 발급받아야 한다. 토지에 대한 권리관계는 토지등기부등본에, 건물에 관한 권리관계는 건물등기부등본에 나타나 있기 때문이다. 그래서 단독주택을 하나 매입하는 경우에는 토지등기부등본과 건물등기부등본을 모두 발급받아야 한다.

그러면 아파트나 연립주택 같은 집합건물의 경우는 어떨까? 이경우도 토지등기부와 건물등기부를 모두 발급받아야 할까? 그렇지 않다.

집합건물의 경우에는 하나의 등기부에 건물부분과 토지부분에 대한 권리관계가 함께 기재돼 있다. 이를 ‘집합건물등기부’ 라고 한다. 따라서 아파트나 연립 같은 집합건물을 살 때는 하나의 등기부만 발급받으면 된다.

등기부를 발급받을 때 주의할 점이 또 있다. 등기부는 각 거래단계마다 발급받아야 한다는 것이다.

등기부등본은 우선 부동산매매계약을 체결하기 전에 확인해 보아야 하고, 중도금 납부할 때도 확인해야 한다. 또 반드시 잔금납부일 당일에도 다시 한 번 확인해야 한다.

등기부확인을 게을리 할 경우 큰 낭패를 볼 수 있다. 예를 들어 중도금지급 후 잔금지급 전 까지 사이에 엉큼한 매도자가 해당 부동산에 저당권을 설정하고 돈을 빌려 썼을 수도 있다.

또 등기부는 매도자가 건네주는 것은 절대로 믿지 말아야 한다. 위조된 것일 수 있기 때문이다. 진짜 부동산주인이 아닌 사기꾼이 거짓으로 주인행세를 하면서 등기부를 위조했을 수도 있다. 부동산 사기꾼들은 등기부를 감쪽같이 위조해 낸다.

날짜가 지난 등기부도 믿어서는 안 된다. 단 하루가 지났어도 믿지 말아야 한다. 그 하루 동안 어떤 일이 일어났는지, 어떤 권리변동이 발생했는지 알 수 없는 일이다.

등기부는 각 거래단계마다 당일에 본인이 직접 발급받아 확인해야 한다.