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▲  12ㆍ16부동산 대책의 영향으로 강남권 아파트값 하락폭이 커지며 서울 아파트값이 조만간 보합세로 돌아설 분위기인 반면 수원 팔달ㆍ권선, 용인 등 수도권 일부 지역은 교통 호재와 12ㆍ16대책의 풍선효과까지 나타나면서 아파트값이 가파르게 상승하고 있다.
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또 다시 언 발에 오줌만 눴다. 문재인 대통령이 '투기와의 전쟁'을 선포한 뒤 정부가 첫번째 부동산 대책을 발표했지만, 번번히 실패해온 '핀셋 대책'이었다. 어설픈 대책은 오히려 투기심리를 자극해 집값 불안만 키운다는 목소리가 커지고 있다.  

경기 수원 등 일부 지역만 조정대상지역 지정

국토교통부와 기획재정부, 금융위원회는 20일 조정대상지역 내 대출 규제를 강화하고, 경기 수원과 안양 일부 지역을 조정대상으로 지정하는 내용의 '주택시장 안정적 관리' 방안을 발표했다. 문재인 정부 들어 벌써 19번째 대책.

조정대상지역에 적용된 LTV(담보인정비율)를 현재 60%에서 30~50%(9억 초과 30%, 9억 이하 50%)로 낮추고, 대출을 받을 때 2년내 기존주택을 처분하고 신규 주택에 전입할 것을 의무화했다.

경기 수원 영통구와 권선구, 장안구, 안양시 만안구, 의왕시는 신규 조정 대상지역으로 지정했다. 정부는 "수도권 지역의 국지적 과열에 대하여 투기 수요를 차단함으로써 주택 시장을 안정적으로 관리하기 위한 방안"이라고 했다.

말 그대로 과열 지역에만 선별적으로 적용하는 '핀셋 대책'인 셈이다. 9억 이상 고가 아파트에 대한 대출을 규제하는 12.16 대책이 나온 지 두 달 만에 나온 대책이지만, 고강도 대책이라고 보긴 어렵다. 부동산 전문가들도 단기적으로만 효과가 있을 것으로 본다.

권대중 명지대 교수는 "조정대상지역으로 지정되면 당분간은 안정되겠지만, 2~3개월 뒤면 경기 파주 등 다른 지역이 또 오를 것"이라며 "장기적으로 집값을 안정시킬 수 있는 대책은 아니다"라고 평했다.

투기와의 전쟁 선포 후 첫번째 대책이 겨우...

이번 대책은 문재인 대통령이 '부동산 투기와의 전쟁'을 선포한 뒤 나오는 첫번째 대책이다. 그만큼 상징성도 갖고 있는 대책이었다. 그런데 '투기와의 전쟁'을 선포하면서 '핀셋'을 들고나오는 것 자체가 투기 심리를 더 자극할 수 있다는 우려가 나온다.

김성달 경제정의실천시민연합 국장은 "이번 대책은 마치 투기와의 전쟁을 안하겠다는 선포나 마찬가지"라며 "투기꾼들에게 잘못된 신호를 보내고, 되레 부작용만 낳는 이런 대책은 차라리 내놓지 않는게 더 낫다"고 혹평했다.  

과열 양상을 보이는 일부 지역만을 대상으로 하는 핀셋 대책은 오히려 역효과만 불러왔다.  

아파트 가격 상승세가 지속되던 지난 2017년 6월 19일, 국토교통부는 '주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안'을 발표한다. 선별적 맞춤형 대응이라는 말 그대로 핀셋 대책이었다. 조정대상지역에 경기 광명시와 부산 기장군 등을 추가하고, 서울시 분양권 전매를 제한하는 정도의 미약한 대책이었다.

당초 부동산업계가 예상했던 것보다 훨씬 강도가 낮은 대책이었다. 대책 발표 이후 시장 투기꾼들은 '정부가 집값 잡을 의지가 없다'고 판단해, 집을 사들이기 시작했고, 집값은 전례 없는 폭등을 이어갔다.

투기지역과 투기과열지구 등을 광범위하게 지정하는 8.2 부동산 대책이 나온 뒤에야 폭등세는 잠잠해진다. 하지만 정부가 민간 임대시장 활성화란 명목으로 임대사업자로 등록하면 양도세 감면과 대출 규제 완화 등의 특혜를 주기 시작하자, 집값은 또다시 폭등한다.

2018년 9.13 부동산 대책도 당시엔 강력한 대책이라고 평가됐지만, 결과적으로 '언 발에 오줌누기'였음이 증명됐다. 당시 대책에선 종합부동산세 인상, 추가 대출 규제 등이 나왔다. 하지만 대책 대부분은 투기과열지구와 투기지역, 조정대상지역에만 초점을 맞췄던데다, 분양가상한제 등 집값을 억제할 대책은 아예 꺼내지 않았다.

연이은 부동산대책 번번이 실패한 이유

2019년 서울 아파트 가격 상승세가 계속되자, 국토교통부는 같은 해 7월 분양가상한제 도입을 결정한다. 하지만 2019년 10월 분양가상한제 시행을 2020년 4월까지 유예하고 대상 지역도 서울 일부 지역으로 한정하면서, 집값 상승세는 멈추지 않았다.

분양가상한제 시행을 미루고 시장 폭등세가 계속되자, 정부는 2019년 12월 16일 9억 이상 초고가 아파트에 대한 대출을 규제하는 내용의 부동산 대책을 발표한다. 이 역시 초고가 아파트에 한정된 미봉책에 불과했다.

결국 아파트 값이 9억 원 이하인 경기 수원 등에서 투기꾼들이 대출을 받아 집을 사들이며, 이 일대 아파트가 들썩였다. 그에 따라 2월 20일 발표된 대책 역시 수원 등 일부 지역만 조정대상지역으로 지정하면서 풍선 효과가 우려되는 상황이다.

투기꾼들은 빠져나갈 구멍이 여전히 많다. 임대사업자로 등록하면, 취등록세와 건강보험료, 양도세 등을 감면해주는 특혜도 여전히 이어지고 있다. 이번 대책에서도 이 특혜는 없애지 않았다. 다주택자들에겐 '임대사업자'란 선택지가 명확한 셈이다.

"정부가 집값 잡을 의지 없다는 게 가장 큰 문제, 절망적"
 
집값을 잡을 수 있는 특효약으로 꼽히는 '분양가상한제'는 총선 이후 실시하도록 발이 묶여 있다. 그나마도 서울과 수도권 일부지역에만 실시하는 핀셋 시행이어서, 제대로 효과를 낼지도 의문이다.

김 국장은 "핀셋 형태의 대책이 효과가 없고, 오히려 가격 상승만 부추겨왔다는 것은 국토교통부 관료, 정부 관료들이 더 잘 알고 있을 것"이라며 "집값을 잡겠다는 시늉만 내면서, 결국 부동산 시장을 방치하는 것"이라고 말했다.

그는 이어 "집값이 3년 내내 오르는 시점에서 뭔가 특단의 대책이 나와야 하는데, 지금 현재 정부 관료들은 그럴 생각이 없어보인다는 게 심각한 문제"라며 "현 시점에서 정부가 집값 상승세를 막을 의지가 없다는 점에서 더 답답한 상황"이라고 토로했다.