'서울만 살고, 서울 아닌 곳은 죽었다.' 지난해 8월 이후 서울 아파트 매매 가격은 견고한 상승세를 유지하고 있다. 반면 비(非)서울은 매매가가 하락하거나 상승폭이 줄었다. 고강도 부동산 대책과 기준금리 인상이 이어졌지만, 서울 집값은 잡히지 않고 있다.
2일 부동산업계에 따르면, 지난해 8.2 부동산 대책 이후 전체적인 집값 상승세는 대체로 꺾였다. 서울을 모두 투기과열지구로 지정하고, 집단대출을 규제하는 부동산 규제책은 즉각 약발이 먹혔다. 하지만 서울보다는 지방이 더 타격을 받았다.
8.2 대책, 금리 인상 이후에도 서울은 상승세 안꺾여국민은행(KB) 부동산 시세에 따르면, 8.2 대책이 시행된 다음 달인 9월 전국의 주택 매매가격 상승률은 0.08%로 나타났다. 8월 매매가 상승률(0.24%)에 비하면 3분의 1로 축소됐다.
그럼에도 서울 등 수도권 지역은 상대적으로 영향을 덜 받았다. 지난해 9월 수도권 지역 주택 매매가 상승률은 0.16%, 서울은 0.15%였다. 같은 달 인천을 제외한 5개 광역시 상승률이 0.06%, 기타 지방이 -0.08%를 기록한 것과 비교하면 선방했다.
지난해 11월 기준금리 인상 이후에는 '서울'만 선방하고 있다. 부동산 114 통계에 따르면, 기준금리가 인상된 직후인 지난해 12월 1일 서울 아파트 매매가격은 0.26%로 조사됐다.
지난해 11월 17일 매매가 상승률이 0.25%, 24일에는 0.26%인 것과 비교하면, 별 영향을 받지 않았다. 국민은행의 월간 통계로 봐도 서울 주택 매매가 상승률은 11월 0.44%에서 12월 0.45%로 상승폭이 커졌다.
하지만 같은 기간 수도권과 지방은 금리 인상으로 직격탄을 맞았다. 경기도와 인천 지역 아파트 매매가 상승률은 지난해 12월 1일 기준 0.0%로 상승세(11월 24일 기준 0.02%)가 멈췄다. 12월 8일에는 매매가가 마이너스(-0.01%)로 돌아섰다.
수도권 신도시도 마찬가지다. 수도권 신도시의 아파트 매매가 상승률은 11월 24일과 12월 1일 0.04%를 기록했지만, 12월 8일에는 0.01%로 줄었다. 신도시 매매가는 15일 0.01% , 22일 -0.01로 지속적인 보합세를 유지하고 있다.
KB부동산 통계를 봐도 5대 광역시의 월간 주택가격 상승률은 11월 0.09%에서 12월 0.04%로 반토막 났다. 기타 지방은 11월 -0.09%에서 12월 -0.11%로 하락 폭이 확대됐다.
"올해도 서울은 재건축 중심으로 상승 재료 많이 남았다"'서울'만 흥하는 현상은 지속될 전망이다. 서울 지역은 재건축 상승세가 이어질 것으로 보인다. 지난해 재건축초과이익 환수제를 피해, 관리처분 인가를 신청한 단지들이 분양에 나서면 또 한 번 매매가가 상승할 수 있다는 것이다.
김은진 부동산114 리서치센터 팀장은 "8.2 부동산 대책의 영향력이 최근 들어 많이 줄었다"며 "지난해 관리처분인가를 받은 재건축 단지들이 이주나 일반분양을 하게 되면, 서울 지역은 재건축을 중심으로 또 한 번 탄력을 받을 수 있다"라고 전망했다.
반면 서울이 아닌 지역은 전망이 밝지 못하다. 일단 올해 소화해야 할 입주 물량이 만만치 았다. 부동산 114에 따르면 올해 경기도 지역 아파트 입주 물량은 16만1992가구다.
지난 2015년과 2016년 7만~8만여 가구가 입주한 것과 비교하면 2배 이상 늘어난 수치다. 경기 화성 동탄신도시도 올해 3만 가구(3만 1776가구)가 넘는 입주 물량이 계획돼 있다.
경상남도(3만 9815가구)와 경상북도(2만 4639가구), 강원도(1만 6674가구), 부산시(2만 3193가구) 등 지방에서도 상당 물량의 입주가 예정돼 있다. 단기간 공급이 몰리면서 '소화불량' 현상을 보이는 지역이 많을 것이란 예측이다.
권대중 명지대 교수는 "서울에 비해 지방은 양극화 현상이 더 심화되면서, 대규모 미분양 사태가 나타나는 곳이 있을 것"이라면서 "지방에서도 세종시나 대구 수성구 등을 수요가 있는 곳을 제외한 나머지 지역은 더 어려워질 것"이라고 전망했다.
전문가들 "이대로는 안된다"… 공급 확대·분양가 상한제 도입 등 추가 대책 촉구전문가들마다 해법은 다르지만, 서울 집값은 이대로 놔두면 안 된다는 의견은 일치한다. 권 교수는 "강남 집값을 치료해야 하는데, 현재는 오히려 병을 키우는 꼴"이라며 "정부가 공급 억제 정책을 쓰고 있지만, 여전히 강남 등에서 수요가 많기 때문에 가격이 오르는 것"이라고 진단했다.
그는 이어 "강남 재건축 아파트에 대해 올려준 용적률만큼 임대주택을 짓게 하는 등 수요가 몰리는 곳에 공급을 늘리거나, 수요를 분산시키는 정책을 펼쳐야 집값을 잡을 수 있을 것"이라고 밝혔다.
최환석 KEB하나은행 부동산투자자문센터 팀장은 "다주택자들은 강남이든 어디든 단기가 아니라 장기적인 계획을 세우고 가져 간다"면서 "정부가 다주택자 옥죄기를 통한 집값 잡기에 나서고 있지만, 다주택자들을 대거 흔드는 판을 만드는 것은 쉽지 않아 보인다"라고 진단했다.
최 팀장은 이어 "최근 부동산 보유세와 관련해 정부에서 군불은 지피는 것 같은데, 종부세 트라우마로 인해 당장 실행하기는 쉽지 않을 것"이라며 "장기적으로는 임대주택에 거주하는 것이 집을 구입하는 것보다 이득이 되어야 전체적으로 움직일 것"이라고 말했다.
김성달 경실련 부동산국책사업감시팀장은 "현재 부동산 시장은 새로 공급되는 아파트 값이 높으면, 주변 집값도 같이 상승하는 구조"라면서 "민간 택지에도 분양가상한제를 전면 도입해, 신규 공급되는 아파트 값을 정부가 제한할 수 있어야 한다"라고 강조했다.