| 가계부채가 1000조 원에 이르지만 정부는 그저 부동산 활성화에만 혈안이 된 모습입니다. "빚 내서 집 사라"는 정부의 대표 정책인 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)를 완화시킨 데 이어 2주택자 전세 소득 과세를 철회하고 재건축완화 정책도 연이어 나오고 있습니다. 영국의 사례를 싣습니다. [편집자말] |
남의 집에 처음 세를 들어 살기 시작한 건 1990년 영국으로 유학을 가서였다. 영국에는 월세만 있었는데, 그래서 대학 시절엔 기숙사나 영국인 가정집에서 방 한 칸에 대한 월세만 내고 자취생활을 했다. 장장 7년간 자취생활을 하던 내가 영국에서 방이 아닌 집 임대를 처음 하게 된 것은 1997년 박사과정 때였다. 당시 나는 같은 대학원과정에 있던 한 영국여학생과 사귀고 있었다. 우린 당시 각각 다른 영국 가정집에 방만 임대하여 살고 있었다.
그러던 어느 날 계산을 해보니, 둘의 월세를 합해 집을 임대하면 각각 30%의 생활비를 줄일 수 있다는 계산이 나왔다. 나는 바로 영국 여자친구에게 "생활비를 아끼기 위해 동거를 하자"고 제안했다. 그리고 곧 우리는 같이 살게 되었다. 동거한 지 한 달째인 1997년 10월 1일, 여자 친구는 내게 뜬금없이 "결혼해 줄래?"라고 청혼했다. 나는 그렇게 하겠다고 했고, 우린 어느새 결혼 16년 차이자 1남 1녀를 둔 중년부부가 됐다.
결혼 후 1년 반 만인 1999년 우리는 25년에 걸쳐서 원금과 이자를 상환한다는 조건으로 대출을 받아서 영국의 한 중부지방에 민간임대주택을 샀다. 당시 우린 은행과 연 5% 정도의 이자를 25년 동안 내고 원금을 상환하겠다고 약속했다. 당시 우리 가족 수입은 한화로 한 달 200만 원 정도였다. 그 중 대출금 원금과 이자를 합해 월 40만 원 정도를 은행에 납부했다. 25년이란 단어만 놓고 보면 숨이 막힐지 모르겠지만, 향후 25년간 은행에 갚아야 할 액수가 고정된 것이라, 시간이 흐를수록 우리 부부에게 유리한 대출 계약이었다.
영국 일간지 <가디언>이 지난 6월 보도한 것에 따르면, 1997년 당시 일반 주택 가격은 지역 연평균 소득의 3배 정도였다. 브리스톨은 3.1배, 맨체스터는 2.3배, 버밍엄은 2.8배, 뉴카슬은 3.1배, 브라이튼은 3.8배였는데, 2014년 현재 맨체스터 4.6배, 뉴캐슬 5.2배, 브리스톨은 6.2배로, 18여년 전보다 2배 정도 오른 것으로 나타났다.
2000년 봄, 난 10년의 영국 유학 생활을 마친 뒤 아내는 영국에 둔 채 혼자 귀국했다. 직장은 얻었지만, 전세자금을 마련할 길이 없었다. 할 수 없이 6개월 동안 이산가족 생활을 했다. 결국 처가의 도움으로 조그만 아파트 전세를 마련했고 가족이 모두 함께할 수 있었다. 하지만 기쁨도 잠시, 2년 후 재계약 시점에 전세가 2500만 원이나 올랐고 이때도 처가의 도움을 받을 수밖에 없었다.
지난 2000년부터 2008년까지 모든 가족이 한국에서 사는 동안 우리 영국집은 월세를 주었다. 우리 월세 수입의 50% 정도는 은행 대출 이자와 원금을 갚는데 쓰였고 15% 정도는 부동산에 지불하는 관리비, 또 15% 정도는 집수리비나 보험비 등으로 쓰였으며 20%정도만 우리가 쓸 수 있었다. 2008년 12월 말, 아내는 다시 영국으로 들어갔고 그 사이 나는 여러 가지 일(관련기사 :
내가 이영조 진실위 위원장을 고소한 이유,
이영조 진실위위원장의 기막힌 역사인식)을 처리한 뒤 지난 2월 영국으로 돌아와 다시 가족들과 함께 살고 있다.
사회적 약자에게 더 많은 주거 혜택 주는 영국한국과 영국에서 모두 세입자 생활을 해 보았지만 아내와 처가 덕에 심한 고생은 안 해 본 것 같다. 그러나 한국과 영국의 임대차제도에는 차이가 좀 있었다.
현재 우리나라 전월세 가격은 전적으로 부동산 시장에 맡겨져 있다. 주택임대료 산정에 있어 정부가 제시한 공적기준이나 임차인 보호를 위한 법과 제도는 무척 열악한 수준이다. 그러나 영국의 경우, 지역에 따라 지자체에서 마련한 지역별 주택 임대료 기준이 있다.
영국 임대주택의 주된 공급주체는 지자체다. 지자체가 해당 지역 내 주민에게 임대주택을 공급할 경우 중앙정부에서는 보조금 혹은 저금리로 자금을 빌려준다. 더욱이 임차인이 사회적 약자이거나 장애인일 경우 더 많은 혜택과 가산점을 받을 수 있다. 게다가 임대료 지불능력이 없는 빈곤계층에게는 임대료를 할인해주거나 보조해준다.
전직 보건부 공무원이었던 베티 윌리암슨씨는 기자와 한 인터뷰에서 "현행 영국의 임대주택제도는 동성애자, 싱글맘, 사회적 소수자들에게만 지나치게 유리하게 되어 있는 면이 있다"라고 조심스레 불만을 털어 놓을 정도다.
지방자치 역사만 수백 년에 이르는 영국에서 또 눈여겨볼 만한 것 중 하나는 임대주택에 입주할 대상 계층, 입주자의 선정관리 등 임대주택 운영과 관련된 사항 대부분이 지자체의 권한과 재량에 달려 있다는 것이다.
이뿐만이 아니다. 영국에는
공정임대료(Fair Rent)라는 제도도 있다. 공정임대료제도는 1965년부터 시행되고 있는데, 1977년부터는 런던 등 대도시를 포함한 모든 임대주택(공공과 민간)에 대해 지방정부가 기존임대료와 물가상승률을 고려해 공정임대료를 산정하면 중앙정부가 이를 교차 검증한 뒤 전국에 공정임대료를 공시하는 방법으로 이뤄지고 있다.
또 영국 정부는 임차인이 거주하고 있는 곳에서 임대차 계약을 할 때, 정부에서 정한 공정임대료를 초과할 수 없도록 규제하고 있다. 이 공정임대료제도 역시 직접적으로는 각 지자체에서 운영하고 있지만 중앙정부로부터 다양한 법과 제도를 통해 지원을 받는다. 그러나 공정임대료는 주택의 신규임대계약에는 적용되지 않는다. 신규계약은 해당지역의 주택시세 혹은 수요와 공급의 원칙에 따라 임대인이 보통 지역부동산의 자문을 받고 임대료를 공지한다.
영국정부가 공정임대료 제도를 만든 이유
영국에서 8년간 집을 임대했던 우리 부부 역시 매번 부동산의 조언과 시세에 따라 임대료를 공지했다. 시세보다 높게 집을 내놓으면 임차인을 얻기 힘드니 결국 빈집이 된다. 그럴 바에야 시세에 따라 적절한 임대료를 책정해 내놓는 편이 나은 것이다.
영국의 공정임대료 인상은 최대공정임대료법(Maximum Fair Rent Order)으로 제한한다. 최대공정임대료는 1999년부터 시행된 이 법에 의해 기존 등록된 공정임대료에 최종임대료 등록 이후의 소매물가지수 변화율을 더하며, 1999년 1월 이후 1차 재등록 시에는 7.5%, 그 이후 2차 재등록 시에는 5%를 가산하여 산정한다. 그러나 주택수리 등으로 새 임대료가 기존 임대료보다 15% 이상 증가하는 경우 최대공정임대료법을 적용받지 않는다.
영국정부에서 이런 제도를 만든 이유는 간단하다. 부동산 임대료가 과도하게 상승하면 서민생활이 불안해지고, 결국 경제전반에 악순환이 초래되기 때문이다. 그렇다고 영국의 공정임대료제도가 임차인에게만 유리하게 돼있는 건 아니다. 공정임대료제도는 임대인에게도 일정한 이윤을 보장해준다.
영국 레스터셔 지역에서 공인중개사를 하고 있는 질 그리피드씨는 최근 기자와 한 인터뷰에서 공공임대주택과 민간임대주택의 장단점을 이렇게 이야기 했다.
"일반적으로 공공임대주택 임차인들의 소득은 민간임대주택 임차인들보다 낮은 편이다. 보통 공공임대주택 임차인들은 장기 거주자가 많다. 거의 반영구적으로 거주할 수 있다. 그러나 단점은 아무래도 주변 환경이 민간임대주택보다는 상대적으로 열악하다. 반면 민간임대주택 지역은 상대적으로 주변 환경이 쾌적하다. 그러나 임대료가 공공임대주택에 비해 훨씬 비싸다. 그래서 민간임대주택에는 단기간 거주하는 임차인들이 많은 편이다." 영국에서 주택을 임대하고자 하면 정부기관인 감정평가청(Valuation Office Agency)에 의무적으로 임대주택을 등록해야 한다. 그럴 때 정부는 임대인이 임차인에게 등록된 공정임대료를 초과해 요구할 수 없도록 한다. 하지만 임대인이나 임차인 모두 공정임대료에 이의가 있을 때는 감정평가청에 이의를 신청 할 수 있다.
그럴 경우 감정평가청 공무원인 임대료사정관(Rent Officer)이 신청인의 이의제기를 검토 한 후 합당하다고 판단되면 공정임대표를 재산정한다. 물론 재산정한 임대료를 납득할 수 없으면 법원에 제소할 수 있다. 이후 법원에서 최종 임대료를 결정하면 임대료사정관은 지방임대료등기소(Local Rent Register)에 이를 등록한다.
간혹 공정임대료 등록이 이루어지지 않은 주택도 있는데 이 경우 임대인과 임차인 양측이 합의하여 임대료를 결정한다. 그 후 임대료사정관에게 해당 주택에 대한 공정임대료를 산정하여 등록해달라고 신청할 수 있다. 그러면 임대료사정관은 주택 유지상태, 규모, 주거여건 등을 감안해 공정임대료를 산정하고 등록한다. 그러나 일단 임대료를 등록하고 나면, 2년 이내에는 새 임대료 등록이 불가능하다. 불가피하게 임대료 등록을 취소하려면 임대인과 임차인이 공동명의로 신청서를 제출해야 한다.
악덕 임대인들 임대 못하도록 하는 방안 권고
하지만 공정임대료가 존재한다고 해서 영국 주택시장이 세입자만의 천국인 것은 아니다. 영국 하펜든 지역에서 부동산 임대업을 하고 있는 피터 케네디씨는 기자와 한 전화·이메일 인터뷰에서 "1970년대까지만 해도 영국의 주택임대는 임차인에게 유리하게 되어 있었다"라며 "그러나 1979년 대처수상 집권 이후부터, 특별히 1980년대 말기부터는, 주택임대가 임차인보다는 임대인에게 더 유리하게 흘러가고 있다"라고 평가했다.
1989년, 영국은 거의 모든 임대차 규제를 철폐했다. 영국 정부는 경기 회복을 시킨다며 주택담보 대출을 완화했는데, 이로 인해 집값 거품이 일어났고, 임대료도 치솟았다. 이후 주택가격 거품이 한창일 때인 2000년대 금융기관이 최초 주택구입자에 한해 100% 주택담보인정비율(LTV)를 인정해주면서 문제가 더 커졌다.
이런 우려는 영국 사회 곳곳에서 나타나고 있다. 영국 노숙자를 위한 시민단체인 '쉘터' 역시 요즘 영국의 임대제도가 지나칠 정도로 임대인 편의 위주로 기울어져 있다고 우려했다. 지난 8월 30일 BBC뉴스도 "비양심적인 악덕 임대인들 때문에 (임대주택과 관련하여) 더 효과적인 정부의 규제가 필요하다"고 보도했다.
BBC 등에 따르면, 최근에는 영국 국회의원들도 무주택자 가족들을 보호하기 위해 임대산업 방식에 대해 철저한 조사가 필요하다고 목소리를 높였다. 또한 영국 의회의 초당적 모임인 '민간임대부문 상하원 공동위원회(All-Party Parliamentary Group for the Private Rented Sector)는 악덕 임대인들이 아예 임대업을 못하도록 하는 방안을 권고했다.
한편 영국정부는 공정임대료제도 외에 전국 임대료 상황을 있는 실시간으로 알 수 있는
'렌트맵'이라는 홈페이지를 운영하고 있다. 렌트맵에선 누구나 임대를 필요로 하는 지역의 우편번호를 입력하면 입주가 가능한 지역의 주택규모, 위치, 유형별로 분류된 임대료를 자유롭게 볼 수 있다. 렌트맵을 통해 임대가격을 실시간 점검할 수 있기 때문에 임대료의 투명성을 확보할 수 있다.
2010년 기준 영국의 자가 주택비율은 65.5%다. 1979년 대처 수상 집권 전까지 영국의 공공임대 주택 비율은 약 30% 정도였다. 하지만 대처 수상 집권 이후 공공임대주택 비율은 약 18% 까지 떨어졌다. 반면 민간임대주택이 증가하여 2010년 기준 민간임대주택 비율은 16.5%다. 수치로 비교해 봤을 때 영국의 공공임대주택 현황은 과거보다 열악해졌다고 볼 수 있다.
하지만 2013년 기준 우리나라의 공공임대주택 비율은 약 5%에 불과하다. 이 수치는 경제협력개발기구(OECD) 국가의 평균인 11.5%의 절반에도 못 미치는 것이다. 더욱이 2013년 기준 네덜란드의 공공임대주택 비율이 32%, 오스트리아는 23%, 덴마크가 19%인 것을 보면 우리나라가 갈 길은 아직 아득하다고 할 수밖에 없다.
다수 서민들의 주거비 부담을 덜어주기 위한 박근혜정부의 적극적인 노력이 절실한 이유가 여기에 있다. 영국·프랑스·독일·네덜란드 등 유럽 선진국들은 물론이고 신자유주의의 극단을 달리는 미국에서조차 1970년대 초부터 서민들의 주택임대료 부담을 완화해주기 위해 주거비 보조금(Housing Benefit) 제도 등을 적극 도입하고 있다.
'엿장수 맘대로' 주택임대료가 결정되는 대한민국. 국민 다수가 마음 놓고 쉴 만한 내 집이 없어서 불안정하게 살고 있는데 정부에서는 아랑곳 하지 않고 부동산 활성화에만 혈안이 되어 있다. 국민다수의 안정된 생활 없이 과연 대통령이나 극소수계층만이 안정을 누릴 수 있다고 생각하는가? 가계부채가 1000조 원에 이르는 상황에서 박근혜 대통령에게 묻는다.