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▲  "코로나 피해 자영업 총연대"에 소속된 자영업자들이 지난 15일 정책건의서와 자영업자들이 잘라낸 머리카락을 상자에 넣고 청와대로 행진했다.
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현행법상 임대료 3기 이상 연체는 상가임대차보호법의 적용을 받지 못한다. 원금과 연체 이자를 다 갚는다 해도 보호받지 못한다. 즉 언제든지 임대인이 나가라고 하면 권리금도 받지 못하고 쫒겨나게 된다.

코로나19의 장기화로 집합금지 업종은 물론 영업제한 업종의 상당수가 3기 이상 임대료를 내지 못하는 상황에 처하고 있다. 현재는 코로나가 장기화되면서 새로운 임차인을 구하는 것이 쉽지 않기에 3기 이상 연체가 되어도 임대인에게 내몰림 당하는 일은 많지 않다.

하지만 장사가 어느 정도 잘 되는 곳은 심심치 않게 임대인이 3기 연체를 이유로 명도소송을 하는 일이 발생하고 있다. "코로나로 영업제한을 받아 임대료가 연체되었는데 왜 쫒겨나야 합니까"라는 외침은 현행법 앞에 아무 의미가 없다.

불합리한 임대료 3기 연체 규정

코로나가 종식되고 상황이 좋아지면 임대료 3기 연체 경력이 있는 임차상인들은 언제든지 내몰림의 상황에 직면할 수 있다. 임대료 3기 연체는 한 번 '전과'가 만들어지면 폐업하기 전까지 절대 사라지지 않는다. 

영등포에서 고시원을 운영하는 A씨는 2015년도에 임대료를 3기 연체했지만 2016년도에 원리금을 모두 상환하고 새롭게 계약서를 작성하였다. 그러던 중 2020년도에 임대인과 갈등이 생겼고 임대인은 2015년도 3기 연체를 근거로 명도소송을 하였다. A씨는 원리금 상한과 재계약서를 근거로 반소를 하였지만 1심, 2심 그리고 최근 대법원에서도 모두 패소하였다. 결국 A씨는 권리금도 받지 못하고 쫒겨났다.

코로나19가 자영업자에게 큰 상처를 주었다. 정부는 방역의 희생양으로 자영업자들을 최일선에 새웠다. 건물주의 재산권을 이유로 임차상인의 재산권이 유린당하며 영업제한과 금지에도 임대료는 고스란히 임차상인만 짊어져야만 했다. 재난지원금, 손실보상금, 방역지원금이라는 명목으로 자영업자의 상처를 치유하려 했지만 턱없이 부족한 상황이다. 지난해 9월 말일부터 6개월간 임대료 특례기간이 있었지만 새로 이어지지 못한 아쉬움이 있다.

실제 지난해 9월 대법원이 발표한 '2021 사법연감'에 따르면 2020년 한 해 동안 제기된 민사소송 중 가장 많은 사건은 명도소송인 것으로 나타났다. 명도소송은 3만6681건으로 전체 민사소송 사건 중 가장 많았고 이 중 임대료 연체가 명도소송의 가장 큰 사유로 집계되었다.

코로나가 장기화되고 집합금지, 영업제한을 당한 업체가 많아졌다는 점을 감안한다면 차후 임대료 연체로 발생하는 상가 임대차 분쟁은 더욱 가속화될 것이고, 이는 매우 큰 사회적 문제로 부각될 수 있다. 

어떻게 대비해야 하는가

임대료 3기 연체로 인한 임대차 분쟁의 위험에 대비해야 하지만 아직은 닥치지 않은 미래의 불확실한 일로 여겨서인지 움직임이 많지 않다. 필요한 대비책을 제안하는 이유다. 

첫째, 코로나 기간에 발생한 임대료 3기 이상의 연체는 원리금을 갚으면 상가임대차보호법의 적용을 받아야 한다. 이때 발생하는 임대차 계약서상의 과도한 연체 이자는 시중 대출이자로 갈음한다.

둘째, 임대료 3기 연체는 임차인이 원리금을 갚고, 이후 임대인과 묵시적 갱신, 계약갱신 청구, 재계약 등으로 임대차 관계가 이어진다면 기존 임대료 3기 연체 이력은 차후 명도 사유에서 제외되어야 한다.   

실제 임차인이 임대료를 연체한다고 해도 임대인은 일시적인 수입의 중단이 있지만 보증금에서 연체이자까지 보상받을 수 있다. 그런데 이를 사유로 명도는 물론 임차인의 권리금까지 보호받지 못한다면 법이 잘못된 것이다. 개선되어야 한다.

2015년에 권리금 보호법이 생기고 2018년에 상가임대차 보호기간이 5년에서 10년으로 늘어났다. 그런데 아쉬운 점은 정부나 관계부처에서 필요성을 알고 개정한 것이 아니라 궁중족발 분쟁과 같은 사회적 사건이 생긴 이후에 법 개정이 이루어 진다는 것이다.

재건축을 사유로 임차상인을 권리금 없이 내쫒거나, 비영리 1년 6개월 사용을 사유로 권리금 없이 내쫒는 등 다양한 임대차 분쟁이 있지만 임대료 3기 연체는 현 시점은 물론 코로나 이후 수많은 임차상인들에게 후폭풍으로 다가올 수 있기에 이에 대한 대비책 마련이 절실하다. 앞으로 일어날 재난을 막을 법개정이 이루어지길 바란다.