21세기 대한민국은 날이 갈수록 빈부의 격차가 심화되고, 빈과 부가 대를 이어 세습되어 고착화되고 있다. 경제력에 따라 사람의 신분이 태어나면서부터 귀와 천으로 결정되어버리는 신분제 사회로 전락하고 말았다. 역사의 시계를 거꾸로 돌려, 봉건 신분제 사회로 후퇴한 상황이다. 게다가 신분제 사회의 핵심에 자리 잡고 있는 토지 및 부동산 소유의 양극화 문제는 계속 악화되고 있다.

과거에 있던 '지주-소작' 제도가 철폐된 자리에, '지대(地代, 토지사용료)의 독점'이라는 측면에서 그와 본질상 똑같은 '건물주-세입자' 제도가 대한민국 사회의 전면에 등장하여, 아이들마저도 미래의 꿈 1순위를 '건물주'라고 대답하는 참담한 현실의 요즘이다.

동서고금을 막론하고 가난한 사람들은 바로 땅 없는 사람들이다. 집 없는 사람들이다. 부동산이 없는 사람들이다. 한국 사회에서 가난한 사람들은 대부분 비정규직이나 아르바이트 저임금 노동자들로서 주택 월세 세입자들이다. 이 가난한 사람들은 낮은 소득에 비해 나날이 오르는 월세를 감당하기 버거운 잔인한 현실 속에서, 택배 노동자들처럼 고강도 노동으로 과로사하기도 하고, 가정의 불화와 해체에 직면하여 자살이라는 극단적 선택을 하기도 한다.

예언자 이사야가 당시 부유한 권력자들을 향해 "어찌하여 너희가 내 백성을 짓밟으며 가난한 자의 얼굴에 맷돌질하느냐? 주 만군의 여호와 내가 말하였느니라."(이사야 3:15)라는 말씀으로 규탄한 것처럼, 지금 한국 사회에서 가난한 사람들은 맷돌질 당하고 있다.

맷돌질이란 아래 맷돌과 위 맷돌 사이에 곡식을 넣고 가는 일을 뜻하는데, 이처럼 우리 시대의 가난한 사람들도 맷돌 사이에서 갈리고 있다. 그런데 가난한 사람들을 갈고 있는 맷돌의 아랫돌은 높은 전월세이고 맷돌의 윗돌은 낮은 임금이다. 나날이 폭등하는 살인적인 전월세와 생존 최저임금으로 형편없이 낮게 고정된 임금 사이에서 가난한 사람들이 갈리고 있는 것이다. 그런데 그게 가장 심한 지역이 바로 서울이다.

서울시 주거실태 보니... 반 이상이 세들어 산다
  

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▲ 서울시장 보궐선거 사전투표 D-4 4.7 서울시장 보궐선거 사전투표를 나흘 앞둔 2021년 3월 29일 오전 시민들이 서울 중구 명동 입구에 부착된 선거벽보 앞을 지나고 있다.
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'2019 서울시 주거실태조사 – 조사보고서'(서울시, 2020년 6월)에 의하면, 서울시의 총 세대 가운데 자기 소유의 집에서 사는 세대의 비율은 42.7%이고(전국 평균 58.0%), 남의 집에 세를 들어 사는 세대의 비율은 54.1%이며(전국 평균 38.1%), 관사나 사택이나 친척집 등에서 임대료 없이 무상으로 거주하는 세대 비율은 3.2%이다(전국 평균 3.9%). 여기서 주목해야 할 점은 서울의 세입자 세대 비율은 전국 평균에 비해 무려 16%p나 높은 54.1%라는 사실이다.

같은 보고서에 의하면, 서울시의 총 세입자 세대 중에서 '월 소득 대비 월 임차료'(RIR, Rent to Income Ratio) 25% 또는 '월 소득 대비 월 주거비(임차료+주거관리비)'(HCIR, Housing Cost to Income Ratio) 30%를 초과하는 세대는 19.1%(36만 세대)이다. 곧 다섯 세대 가운데 한 세대가 월 소득에서 25% 넘는 돈을 임차료로, 30% 넘는 돈을 주거비로 지출하고 있다는 것이다.

또 서울시의 총 세입자 세대 중에서 RIR 45% 또는 HCIR 50%를 초과하는 세대는 6.3%(11만 8천 가구)이다. 다시 말하자면, 이 세대들은 월 소득에서 45% 넘는 돈을 임차료로, 50% 넘는 돈을 주거비로 지출하고 있는 것이다.

월 소득이 낮을수록 그에 반비례하여 RIR과 HCIR은 높아지는데 그 이유는 저소득층이 거주하는 허름한 주택일수록 고소득층이 거주하는 화려한 주택에 비해 동일 면적으로 환산하면 그 임차료가 더 높은 기이하고도 불의한 현상 때문이다.

예컨대 민달팽이 유니온에 의하면 2012년 기준, 고시원의 평당 임대료는 15만 2685원으로 타워팰리스 평당 임대료인 11만 8556원의 1.28배이다. 고시원의 월세가 강남 초호화 아파트의 상징인 타워팰리스보다 더 비싼 어이없는 현실인 것이다. 그리고 자취방과 원룸과 하숙집의 평당 임대료는 10만 9,419원으로 서울시 8구 아파트의 평당 임대료인 4만 6,437원의 2.35배나 된다. 이처럼 서울은 고시원과 자취방과 원룸과 하숙집에 사는 저소득층으로부터 월세를 중산층이나 고소득층보다 더 비싸게 쥐어짜내고 있는 잔인한 도시인 것이다.

'살 곳' 없는 서울, 잔인한 도시

월 소득이 높은 계층에게는 RIR과 HCIR이 높아도 큰 문제가 되지 않는다. 그러나 월 소득이 낮은 계층에게는 RIR과 HCIR은 생존의 문제가 된다.

서울시의 총 세입자 세대 가운데 하위 6.3%가 RIR은 45%, HCIR은 50%를 초과한다는 것은 그 생존 최저 수준의 월 소득마저도 그 가운데 45% 넘게 임차료로, 50% 넘게 주거비로 내고 나면 나머지로 간신히 입에 풀칠하며 살거나 그를 도와줄 지인이 없을 경우 노숙자로 전락할 위험에 상시적으로 노출돼 살 수밖에 없다는 뜻이다. 이런 사회는 가난한 사람들이 도저히 숨을 쉬고 살 수 없는 사회이며 미래의 희망을 가질 수 없도록 밟아버리고 짓눌러 버리는 사회이다. 바로 서울이 그런 잔인한 사회인 것이다.

그럼 이런 서울의 시장 후보라면 어떤 주택 정책을 써야 마땅할까? 중산층이나 고소득층에게 막대한 불로소득을 안겨 주는 정책을 써야 옳을까, 아니면 저소득층이 조금이라도 숨 쉴 수 있게 하는 정책을 써야 옳을까? 당연히 후자가 되어야 할 것이다. 그런데 유력한 후보들에게서 그런 정책이 잘 보이지 않는다.

오세훈 후보의 도덕성, 분명 문제 있다

국민의힘 오세훈 서울시장 후보는 노골적으로 자가보유자인 중산층이나 고소득층에게는 집값 폭등으로 막대한 불로소득을 안겨 주면서 반대편의 세입자 저소득층에게는 전월세 폭등으로 피눈물을 흘리게 할 정책을 표방하고 있다. 곧 오세훈 후보는 5년 동안 재건축·재개발 규제의 해제와 민간 주도의 신규 민간주택 36만호 공급을 공약했는데, 이는 해당 지역과 그 인근 지역의 집값 폭등과 전월세 폭등을 초래할 것이 명약관화하다.
  

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▲  오세훈 국민의힘 서울시장 후보가 26일 오후 서울 송파구 새마을시장에서 열린 선거 유세에서 지지를 호소하고 있다.
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게다가 오 후보는 소득 없는 1주택자 재산세 전면 감면을 공약했는데, 이것은 사실상 강남의 고가 주택에 거주하는 은퇴자들을 위한 특혜 공약이라고 본다. 고가의 주택 한 채를 가졌지만 소득은 없는 노인의 경우, 보유세 납부를 이연(移延)하여 나중에 집을 매각할 때 한꺼번에 보유세를 납부하거나 주택연금에 가입하여 그 연금의 일부를 가지고 납부하면 되는데도, 오 후보는 일종의 특혜 공약을 내건 것이다.

이런 정책은 그의 처가가 내곡동 보금자리 주택지구 지정으로 수십억 원대 불로소득을 챙긴 것과 일관돼 보인다. 이 문제에 대한 오 후보의 해명 요지는 2006년 3월에 내곡동이 국민임대 예정지구로 지정되고, 6월에 자신이 서울시장으로 취임한 것이며, 2009년 8월에 서울시가 국토해양부에 내곡동을 보금자리주택지구로 지정해달라고 공문을 보내 요청한 것은 정권이 바뀌면서 법도 바뀌어 단지 형식적 절차를 밟은 것일 뿐이라는 것이다.

그런데 오 후보 해명에서 주목해야 할 부분은, 서울시가 국토해양부에 공문을 보내 내곡동을 보금자리주택지구로 지정해달라고 요청하기 전인 2008년 1월~2009년 6월까지 인근 땅 토지거래가는 평당 100만원 내외였는데, 내곡동 보금자리주택지구 지정 후인 2010년부터 2011년까지 SH로부터 오세훈 후보의 가족과 처가가 받은 보상금은 평당 약 270만원(총 36억 5천만원)이었다는 점이다.

다시 말해서 오 후보 해명처럼 단지 형식적 절차를 밟은 것일 뿐이라 하더라도, 그 형식적 절차를 통해 평당 100만원짜리 땅을 270만원에 자기 가족과 처가가 보상받았다면 이건 심각한 문제가 있다고 본다. 그가 서울시장으로 재직했을 당시에 서울시가 국토해양부에 이런 공문을 보내서 이런 막대한 보상금을 받게 했다는 것은 비판받아 마땅한 것이다. 더구나 그 수혜 대상자인 가족이 바로 오 후보의 처가였다고 하니 더 말할 필요가 없다.
  
[관련 기사] 
오세훈 후보의 내곡동 땅 의혹 확산...'셀프 측량' 보도까지 http://omn.kr/1sm5l
오세훈, 이제 와서 "측량 현장에 있었냐가 중요한게 아니다" http://omn.kr/1smge

서울시장이라면 자기 처와 처가에 강하게 말해서 자신이 시장으로 재직하고 있는 서울시가 그런 '형식적 절차'의 공문을 국토해양부에 보내서 요청하기 전에 해당 토지를 매각하게 했어야 마땅하다. "선비는 참외밭에서 신발을 고쳐 신지 않고, 오얏나무 아래서 갓을 고쳐 쓰지 않는다"는 속담처럼, 오해를 살 수 있는 일을 미연에 방지하고 조심해야 마땅한 것이다. 

혹자는 이건 너무 지나친 것 아니냐고 생각할 수 있는데, 이렇게 하지 않으면 서울시가 추진하는 각종 공공개발정책의 신뢰성을 확보하기 어렵다. 따라서 이런 높은 수준이 서울시장과 같은 고위공직자에게 요구되는 도덕성이고 엄격성임에도 불구하고, "단지 형식적 절차였을 뿐"이라고 말하며 합리화하는 것은, 오 후보이 서울시장이 되는 게 맞는지 심각한 의심을 품게 한다. 

이런 정도의 엄격한 도덕성을 재직 중에 실천할 수 없는 사람들은 고위 공직자가 되면 안 될 것이다. 이 말은 야당뿐만 아니라 여당 측 정치인들과 고위공직자 후보들에게도 똑같이 경고하고 권면하는 것이니, 모든 공직 후보자들은 부디 명심하시기 바란다.

한편 더불어민주당 박영선 후보는 5년 동안 재건축·재개발 규제 완화와 공공 주도의 신규 공공 주택 30만호 공급을 표명했다. 오세훈 후보와 재건축·재개발 규제의 완화(해제)의 측면에서는 별 차이가 없고, 다른 점은 신규 주택 공급 방식의 측면에서 민간 주도의 민간 주택이냐(오세훈) 공공 주도의 공공 주택이냐(박영선)이다.

박영선 후보가 제시한 공공 주택이란 토지임대부 방식을 도입하거나 국유지와 시유지를 활용하여 아파트값을 기존의 절반인 평당 천만원대로 낮추어 공급하는 주택을 뜻한다. 그런데 이런 공공 주택의 대량 공급은 해당 지역과 그 인근 지역의 집값 폭등과 전월세 폭등을 초래하지 않을 것이다.

박 후보는 오세훈 후보와 달리 소득 없는 1주택자에 대한 재산세 감면, 사실상 강남 부동산 부자를 위한 특혜 정책은 없다고 선을 그었다. 그런 점에서 박 후보가 오 후보보다는 더 나은 주택 정책을 표방하고 있다고 본다. 

그러나 저소득층 세입자를 위한 정책이 두 후보 모두에게서 보이지 않는다. 서울시 세대의 절반이 넘는 세입자의 눈으로 보면, 오세훈 후보의 정책이 세입자의 고통을 크게 가중시킬 정책이라면, 박영선 후보의 정책은 세입자의 고통을 가중시키지는 않지만 경감시키지도 않으면서 그대로 온존시킬 정책에 불과한 것이다.

그래서 나는 서울 시장 후보들에게 아래 <서울시 토지·주거 정책>을 제안한다. 이번 선거를 통해 부디 서울시가 세입자의 고통을 경감시키고 더불어 생존 최저 임금으로 고통 가운데 있는 저소득층을 위해 기본소득 지급과 같은 획기적이고 실질적인 정책을 실시할 수 있게 되기를 바란다. 
  

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▲  사진은 지난 16일 서울 응봉산에서 바라본 서울시내 아파트 단지 모습.
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<내가 제안하는 서울시 토지·주거 정책>

1. 정책 목표    1) 토지 정책의 목표  ■ 토지 가치 만인 향유 ■ 공유지 보존 및 확대    2) 주거 정책의 목표  ■ 주택 가격 하향 안정화 ■ 전월세 가격 하향 안정화   2. 정책 개요 ■ 부동산 기본소득을 매년 1인당 100만원씩 지급 ■ 해마다 공공 임대주택 10만호, 공공 자가주택 5만호씩 공급 ■ 부동산공시가격조사지원센터 설립   3. 정책 상세    1) 부동산 기본소득을 매년 1인당 100만원씩 지급   ■ 사람들이 존재하지 않으면 토지 가치가 '0원'이며 인구가 증가하면 토지 가치도 상승하고 인구가 감소하면 토지 가치도 감소하는 사회법칙에서 잘 알 수 있는 것처럼, 서울에서 살아가는 개인 한 사람 한 사람은 서울시민이든 외국인 노동자이든 관계없이 모두 서울의 토지 가치를 만들어내고 올리는 데 똑같이 기여하는 존재이기 때문에, 토지를 비롯한 부동산에 대한 세금은 인구 1인당 기본소득 지급을 위한 합법칙적인 재원   ■ 매년 서울시 예산 40조원 가운데 4분의 1인 10조원을 서울에 일정 기간 이상 거주해 온 서울시민과 외국인 노동자 1천만 명에게 해마다 1인당 100만원씩 부동산 기본 소득 지급(2인 가족은 200만원, 3인 가족은 300만원, 4인 가족은 400만원 등등)   ■ 막대한 재정 낭비일 뿐만 아니라 빈부 격차를 악화시키는 각종 토건 사업들에 대해, 예컨대 총 소요 예산이 8조 5000여억 원에 달하는 서울시 경전철 건설처럼 기존의 마을버스를 활용한 대중교통 환승제도가 잘 정착해서 시행되고 있는 상황이기 때문에 불필요하고 막대한 재정 낭비일 뿐만 아니라, 역사 인근 지역의 부동산 가격을 폭등시키고 주택과 상가의 전월세 가격도 폭등시켜 부동산 소유자는 더 부하게 만들고 세입자 서민은 더 가난하게 만드는 토건 사업들에 대해, 더 이상 기획하거나 추진하지 않음으로써 재정 비축   ■ 이처럼 막대한 재정 낭비를 초래하는 토건사업을 벌이지 않음으로써 비축되는 재정에 더해, 서울시의 <2021년도 예산서>에 따르면 서울시의 취득세 수입 예산인 5조 589억 원, 재산세 수입 예산인 3조 3946억 원 등 부동산 세입을 주요 재원으로 삼고, 기존의 지출 예산 가운데 불요불급한 사업들을 축소하거나 폐지하면, 매년 서울시의 예산에서 부동산 기본소득의 재원으로 10조원을 충분히 편성 가능   ■ 이렇게 편성한 재정으로 부동산 기본소득을 지급함으로써, 토지 가치를 서울시에 거주하는 시민과 외국인 노동자 등 모든 사람이 향유   2) 해마다 공공 임대주택 10만호, 공공 자가주택 5만호씩 공급   ■ '매입 임대'와 '건설 임대'를 통해 양질의 소형 공공 임대주택 확대 공급 - 공공 임대주택을 공급하는 방식은 '매입 임대'와 '건설 임대' 두 가지 - '매입 임대'란 공공이 양질의 소형 주택을 매입하여 임대하는 방식 - '건설 임대'란 공공이 양질의 소형 주택을 건설하여 임대하는 방식   ■ 토지임대부·환매조건부 주택 등 중형 공공 자가주택 확대 공급 - 토지임대부 주택이란 공공이 토지를 매수하거나 수용하여 공유지로 삼은 다음 이 토지를 민간 건설사에 매각하지 않고 임대하여, 건설사가 그 임차 토지에 주택을 지으면, 토지는 제외하고 그 주택만을 분양하기 때문에 그 분양 가격은 낮아지게 되고, 그 대신 분양받은 사람은 해마다 토지임대료를 공공에 납부해야 하는 주택 - 토지임대부 주택에 환매조건을 부가할 수도 있고 부가하지 않을 수도 있는데, 혹시 발생할 수 있는 시세차익의 사유화를 방지하기 위해서는 그 분양받은 사람이 나중에 매각할 때 공공에 환매해야 한다는 조건을 덧붙이는 것이 바람직한 방식   ■ 매년 공공 임대주택 10만호와 공공 자가주택 5만호씩 공급 - 지난 2020년 7월에 서울주택도시공사(SH)가 서울 항동 공공주택지구 4단지 아파트에 대해 공개한 『준공 건설원가 내역서』에 의하면, 공동주택 대지면적 13,927㎡에 대한 토목 공사비를 포함하여 지하 2층부터 지상 12~15층에 달하는 4개동에 대한 건설원가 총액은 38,755,088천원이고 총세대수는 297세대(그 중 분양은 190세대)이므로, 한 채 당 건설원가는 1억 3천여만 원 - 그런데 이는 경실련의 비판처럼 건설원가의 자료들인 설계내역서, 도급내역서, 하도급 내역서를 모두 서울주택도시공사가 갖고 있지 않다며 공개하지 않고 있기 때문에, 건설사의 입장이 반영되어 부풀려진 가격이라는 합리적인 의혹 제기 가능 - 한편 건설사의 입장이 반영되어 부풀려진 표준건축비가 2020년에 2백만 원/㎡이므로, 양질의 소형 공공 임대주택 한 채당 건설 공급 비용은 1억 원으로 충분 - 토지임대부 주택처럼 토지를 제외하고 주택만 분양하는 중형 공공 자가주택의 한 채당 공급 가격은, 그 가운데 건설비가 주택 분양을 통해 환수되므로 제외되고 토지비용만 남게 되는데, 이 토지비용은 공유지라면 '0원'이고 사유지라면 토지수용비용을 총세대수로 나눈 금액인데 이 토지수용비용은 초기에 한국주택금융공사 등을 통해 조달한 후 해마다 토지임대료 수입에 의해 상쇄해 가면 '0원' 가능 - 서울시가 중앙정부와 협력하여 서울시 예산과 국가 예산에서 각각 5조원씩 매년 총 10조원을 투입하여, 해마다 양질의 소형 공공 임대주택을 10만호씩 공급하고, 토지임대부·환매조건부 주택 등 중형 공공 자가주택을 5만호씩 공급   ■ 이에 필요한 서울시 예산 5조원은 공공기여금을 포함하고 지출 예산을 구조조정하면 가능 - 공공기여금이란 공공이 민간의 개발 사업에 대해 용도지역 변경을 통한 용적률 상향 등 도시계획 변경을 허용해주는 대신 개발이익의 일부를 현금으로 기부채납 받는 돈 - 현재 서울 전체의 공공기여금 가운데 80%가 강남 3구에서 발생하고 있는데, 예컨대 현대차그룹의 강남구 신사옥인 글로벌비지니스센터(GBC) 건설을 승인하면서 받게 된 공공기여금은 1조 7491억 원에 달함 - 개정 전의 국토의계획및이용에관한법률(국토계획법)에 의하면, 공공기여금을 서울시와 같은 광역자치단체에서는 사용하지 못하고 강남구와 같은 해당 자치구에서만 사용하도록 규정되어, 강남권과 다른 자치구 사이의 불평등을 더 악화 - 이 문제를 해결하기 위해 개정 국토계획법이 지난 2020년 12월에 국회 본회의를 통과하고 2021년 1월에 공포되어 6개월 후인 7월부터 시행하게 되는데, 모든 개발사업에 적용되는 것은 아니며, 대규모 유휴부지나 역세권 개발, 도시계획시설 복합화 등에만 적용 - 이 공공기여금 재정을 포함하고, 지출 예산의 구조조정을 통해 적극적으로 예산을 편성하면, 매년 5조원 편성 가능   ■ 매년 공공 임대주택 10만호와 공공 자가주택 5만호씩 공급하면, 서울 시장 임기 4년 동안 공공 임대주택 40만호와 공공 자가주택 20만호 공급 및 착공 가능   ■ 공공 임대주택과 공공 자가주택의 확대 공급을 통해, 공유지를 보존하고 확대해 나가면서, 주택의 전월세 가격이 하향 안정화할 수 있도록 유도 가능    3) 부동산공시가격조사지원센터 설립   ■ 부동산 세금의 과세표준이 되는 부동산 공시가격이 시세에 비해 2020년 기준 토지는 65.5%, 단독주택은 53.6%, 공동주택은 69.0% 수준에 불과할 만큼 낮은 현실(국토교통부, 「부동산 공시가격 현실화 계획」, 2020년 11월 3일)   ■ 서울시 산하에 부동산공시가격조사지원센터를 설립함으로써, 낮은 부동산 공시가격이 시세에 최대한 가까이 접근하도록 지원   ■ 이를 통해 부동산 세금이 강화되도록 하면, 부동산 기본소득의 재원을 증대시킬 수 있을 뿐만 아니라 부동산 투기를 근절할 수 있고 주택 가격을 하향 안정화시킬 수 있음