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▲ 한강변 재건축단지 앞날은 정부는 4일 수도권 주택공급 확대 방안을 발표했다. 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관의 참여를 전제로 재건축 단지가 주택 등을 기부채납하면 종상향 등을 통해 용적률을 500%까지 올려주고 층수도 50층까지 올릴 수 있도록 규제를 완화한다. 사진은 4일 오후 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 송파구 잠실주공5단지.
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정부가 4일 발표한 '8.4 공급대책'에서 핵심은 재건축 규제 완화다. 서울 도심 내 재건축 사업에서 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 참여할 경우, 각종 규제를 완화해 향후 5년간 5만 가구 이상을 공급한다는 계획이다.

구체적인 내용을 보면, 건물을 지을 수 있는 재건축 용적률도 최대 500%까지 늘린다. 서울 지역에서 주거지역(3종 기준)의 용적률은 최대 300%까지 받을 수 있는데 200%를 추가해준다는 것이다. 아파트 층수 규제도 50층까지 완화해주기로 했다. 현재 서울시 도시계획에 따르면 아파트 층수는 최대 35층을 넘을 수 없는데, 이런 제한을 풀어준다는 얘기다.

정부는 다만 용적률 상향에 따라 추가 건설되는 아파트의 50~70%를 기부채납 받기로 했다. 아파트를 더 많이 짓게 하는 만큼, 상당 부분을 공공 물량으로 환수하겠다는 것이다.

공공이 참여하고 개발 물량의 상당 부분을 공공 물량으로 회수하겠다고 했지만, 재건축 조합에 돌아가는 이익이 적지 않을 전망이다. 재건축 아파트에서 수익을 가르는 핵심은 용적률이기 때문이다. 용적률이 늘어나면 전체 건물의 연면적이 늘어나면서, 일반 분양 물량도 늘게 된다. 모든 재건축 조합들은 용적률을 1%라도 더 받으려고 안간힘을 쓴다. 정부의 말대로 상당 부분을 공공 물량으로 환수해도 이익이다.

이에 따라 은마 아파트 등 재건축 단지들은 겉으로는 공공 재건축에 부정적인 태도를 보이는 등 표정관리에 들어갔지만, 속으로는 계산기를 두드리기 바빠졌다. 보수 언론들은 한발 더 나아가 "민간 재건축까지 완화해야 한다"며 목소리를 높이고 있다.

계산기 두드려보니... 공공 재건축 해도 무조건 남는 장사

정부가 배포한 자료에 나온 재건축 시뮬레이션 결과를 꼼꼼히 살펴보자.

현재 500세대인 재건축 아파트가 있다. 현재 용적률은 250%인데, 법적으로 받을 수 있는 최대 용적률은 300%(3종 주거)다. 용적률 300%를 받아 재건축을 할 경우, 총 600세대가 지어진다. 법적으로 기부채납해야 하는 물량(50세대)을 제외하면 조합이 소유하는 세대 수는 총 550세대다. 500세대는 기존 조합원이 가져간다면 남는 50세대를 일반 분양해 수익을 챙긴다.

그런데 공공 재건축을 하게 되면 일반 분양 물량은 크게 늘어난다. 현재 용적률(250%)이 두배인 500%를 받는다고 가정할 때, 재건축 아파트의 세대 수 역시 현재의 두 배인 1000세대로 늘어난다. 기존보다 500세대가 늘어났는데, 공공이 기부채납으로 절반(250세대)을 환수하더라도 250세대가 일반 분양 물량으로 돌아온다. 즉, 재건축 조합이 기존 사업 방식에 따라 팔 수 있는 일반 분양 물량은 50세대지만, 공공재건축 형태로 가게 되면 기존의 5배인 250세대가 된다. 70%(350세대)를 환수(기부채납)하더도 150세대가 일반 분양 물량이 된다. 일반 분양으로 벌게 된 돈은 고스란히 조합원들이 나눠 갖는다.

재건축 수익성이 높아진다는 계산이 나오면, 해당 재건축 아파트 가격은 기대 수익을 반영해 올라간다. 즉, 이 방안은 재건축 아파트 가격 상승의 불씨가 될 가능성이 크다. 송기균 송기균경제연구소장은 "재건축이라는 게 강남 아파트 투기의 온상인데 또 다시 강남 아파트 가격 상승의 빌미를 제공했다"며 "분양으로 나오는 물량의 상당수는 또다시 돈 있는 투기꾼들의 먹이가 될 것"이라고 강조했다.

강남 재건축 벌써부터 '들썩'
 

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▲  김현미 국토교통부 장관(왼쪽)이 4일 정부서울청사에서 열린 "서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안" 합동 브리핑에서 추가 설명을 하고 있다.정부는 이날 브리핑을 통해 서울 용산구 옛 미군기지 캠프킴을 주택단지로 개발하기 위해 올해 중 반환받는 것이 목표라고 밝혔다. 아울러 태릉골프장 개발로 지어지는 주택에 대한 사전청약을 내년 말쯤에 받기로 했다. 왼쪽부터 김 장관, 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관, 서정협 서울시장 권한대행. 2020.8.4
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대책이 나오자 서울 강남 재건축 단지 중 참여 여부를 타진하는 곳도 있다. 강남구 대치동 은마아파트 재건축추진위원회 측은 대책 발표 직후 <연합뉴스>와 인터뷰에서 "우리 아파트는 추진된 지 너무 오래돼 공공 재건축이라도 빨리 추진해야 한다"고 밝혔다.

이정돈 은마아파트 재건축추진위원장도 <중앙일보>와 인터뷰에서 "(공공재건축은) 사업성이 없는 방안"이라고 선을 그으면서도 "공공재건축에 참여하면 속도는 빨라질 것 같다, 조합 총회를 열고 조합원의 의견을 물어서 결정할 일"이라고 가능성을 열어놨다. 초고층 건축을 추진하는 잠실주공5단지도 사업 참여를 긍정적으로 검토하는 것으로 알려졌다.

은마 아파트의 경우 그동안 재건축 층수 제한과 수익성 문제 등으로 사업 진행이 더뎠지만, 공공 재건축에 참여할 경우 사업 진행이 훨씬 수월할 것으로 보인다. 박상인 서울대 교수는 "공급 대책이 서민, 중산층 주택 공급이어야 하는데 중상위층 이상이 사는 강남에 공급을 확대하는 것은 잘못된 방향"이라고 꼬집었다. 

파격적인 재건축 규제완화 방안에도 불구하고, 보수 언론들은 추가적인 규제 완화가 필요하다며 여론몰이에 나서고 있다. 재건축 사업에 더 많은 특혜를 주지 않는다면 민간 참여는 어려울 것이라는 게 이들의 주장이다. 제목만 봐도 그 요구는 노골적이다.
 

- 50층 허용 방침 들은 재건축 조합장들 반응은… "절반 이상 도로 가져간다는 그 재건축 안한다"(조선일보)
- 용적률·층수 올려줘도 수익 50% 환수… 민간조합 수용이 관건(문화일보)
- 강남·여의도 "공공재건축 메리트 없어… 임대 많고 간섭 싫다"(한국경제)
- 강남 한강변 '50층' 아파트 나온다… 조합, '공공재건축 참여'가 관건(서울경제)

최은영 한국도시연구소장은 "보수언론들은 당연히 민간 재건축 규정이 완전히 풀릴 때까지 계속 공급 부족론을 밀어붙일 것"이라며 "이번 대책으로 정부가 재건축 규제 완화 목소리가 들어가길 기대한다면 큰 오산"이라고 강조했다.

경실련 "투기 조장 대책"... 쏟아지는 우려의 목소리

재건축 규제 완화에 대해 시민단체와 진보정당은 우려의 목소리를 내고 있다.

심상정 정의당 대표는 "이제 겨우 한 손에 소화기를 들었는데 또 다른 한 손으로 기름을 붓는 격이 아닐 수 없다"라고 평가했다. 이어 "재건축 용적률 상향과 층고 제한 완화는 막대한 개발이익이 발생하고 집값 폭등으로 이어질 수 있기 때문에 강력하게 규제해온 조치들"이라며 "부동산 폭등을 초래할 휘발성 높은 시중 유동성이 존재하는 상황에서 이런 조치들이 발표된다면 투기 수요가 걷잡을 수 없이 몰릴 것이 뻔하다"라고 비판했다.

경제정의실천시민연합은 4일 성명에서 "8.4대책은 서민주거안정 아닌 투기 조장 대책"이라며 "고장 난 공급 시스템 개혁 없는 공급 확대가 집값 상승 부추기고 있다. 부실 대책을 내놓은 청와대 정책실장, 경제부총리, 국토부 장관을 교체해야 한다"고 목소리를 높였다.

참여연대도 "최대 50층, 용적률 최대 500% 수준의 규제 완화는 주거 정책의 장기지속성을 고려하지 않은 특혜"라며 "'로또 분양' 우려가 높은 공공분양 물량이 가세할 경우 투기의 진앙지인 재건축 규제 완화가 다시 한번 수도권 집값 상승의 불씨가 될 가능성을 염려하지 않을 수 없다"고 비판했다.