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지난달 22일, 대방동 서울여성플라자에서 시민단체 더불어삶이 주최한 <주택임대사업자 혜택, 무엇이 문제인가?> 강연이 열렸다. 강연자는 2018년과 2020년에 부동산 문제를 다룬 PD수첩에 수차례 출연해서 주택임대사업자 세금 혜택의 문제점을 설명한 바 있는 장석호 공인중개사였다. 코로나 바이러스에 대한 우려 속에서 행사는 매우 조심스럽게 진행됐지만, 참석한 시민들은 3시간 동안 이어진 강연을 열심히 듣고 의견을 나눴다. 현 정부 들어 집값이 무섭게 폭등한 것은 가장 심각한 민생 현안이고, 주택임대사업자에게 막대한 세금 혜택을 주고 있는 현행 제도가 집값 폭등의 주요 원인이라는 점에 모두 의견을 같이했다. 독자의 편의를 위해 장석호 공인중개사의 강연 내용과 그 이후 몇 차례에 걸친 전화 인터뷰 내용을 합쳐 이해하기 쉽도록 Q&A 형식으로 재구성했다.(재구성: 더불어삶).
     
 강연 중인 장석호 공인중개사.
 강연 중인 장석호 공인중개사.
ⓒ 더불어삶

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Q. 먼저 주택임대사업자 등록 제도란 무엇인지 설명해 주세요.
A. 주택임대사업자 제도는 현 정부 이전에도 있었던 제도입니다. 하지만 혜택이 그리 크지 않았지요. 지금과 비슷하게 혜택이 확대된 것은 박근혜 정부 시기인 2014년 <주택임대차시장 선진화 방안>이 발표되면서부터입니다. 당시에는 주택 구매 수요가 정체되고 있었는데, 그때 주택임대사업자로 등록하는 사람들에게 서민 주거 안정이라는 명목으로 혜택을 대폭 늘려준 겁니다. 주택임대사업자로 등록하는 다주택자는 투기세력이 아니라는, 말도 안 되는 논리가 등장했지요.

그러면 문재인 정부는 어떻게 했어야 할까요? 정부 출범 초기에 했던 말처럼 다주택자의 매도를 유도하려 했다면 당연히 주택임대사업자 혜택을 축소하거나 없앴어야 마땅합니다. 그런데 말과 정책은 반대였어요. 오히려 주택임대사업자에게 주는 혜택을 늘리더군요.

문재인 정부가 출범 이후 처음으로 내놓은 부동산 종합대책인 8.2대책을 기억하실 겁니다. 8.2대책을 발표하면서 다주택자에게 양도소득세를 중과하겠다고 했어요. 그런데 그 이전인 2017년 12월 13일에 '임대주택 등록 활성화 방안'을 발표하고, 주택임대사업자 등록을 하면 여러 가지 혜택을 주겠다며 등록을 유도하기 시작했습니다. PD수첩을 보시면 국토부장관이 나서서 홍보영상까지 만든 것을 확인할 수 있어요. 등록 의무화도 아니었고, 각종 혜택을 주면서 등록을 유도하겠다고 했습니다.

기존의 혜택을 강화한 부분들을 봅시다. 문재인 정부 이전(2017년 12월 13일 이전)에는 주택임대사업자가 소득세 감면을 받으려면 3채 이상 등록해야 했어요. 그런데 그것을 1채만 등록해도 되는 것으로 바꿨습니다. 그리고 건강보험료 혜택을 새롭게 추가했어요. 연간 임대소득 1천만원 이하인 등록 임대사업자는 임대의무 기간 동안 피부양자 자격을 유지하도록 했고, 연간 임대소득 2천만원 이하 등록 임대사업자에게는 임대의무기간 동안 건보료 인상분에서 최대 80%(8년 임대의 경우) 깎아주기로 발표했습니다. 그리고 등록 임대주택에 대한 취득세와 재산세 감면이 원래 2018년 말에 종료되는 것으로 정해져 있었는데, 문재인 정부가 이 혜택을 3년 더 연장해서 2021년 말까지로 바꿨습니다.

Q. 집값 잡겠다고 해서 주택임대사업자 혜택을 폐지할 줄 알았는데 오히려 늘렸군요. 그러면 현재 주택임대사업자에게 제공되는 혜택은 어떤 것이 있고, 그 혜택이 왜 문제가 되나요?
A. 먼저 취득세 혜택이 있습니다. 분양주택의 경우 면적에 따라 50%에서 85%까지 감면해 주고, 세액 200만원 이하는 아예 면제해 줍니다.

다음으로 재산세 혜택인데요, 장기임대의 경우 주택 면적에 따라 50% 감면에서 100% 면제 혜택을 줍니다. 극단적인 예로 전용면적 40제곱미터 이하의 초소형주택을 100채 가지고 임대한다 해도 재산세를 100% 면제 받습니다. 형평성 측면에서 가장 큰 문제가 되는 부분이 재산세 혜택이라고도 생각됩니다. 국민 누구나 100만원짜리 땅만 가지고 있어도 재산세를 납부하는데, 주택임대사업자라는 이유만으로 이런 혜택을 줄 이유가 없거든요.

그리고 다주택자 입장에서 가장 크게 느낄 법한 혜택은 양도소득세와 종합부동산세(종부세) 혜택입니다. 한국은 역사적으로 부동산가격이 계속 상승했기 때문에 임대소득보다 양도소득이 크잖아요. 주택에 투기를 하는 사람의 입장에서 가장 피하고 싶은 세금이 양도세일 겁니다. 그런데 일정한 조건을 갖춘 주택임대사업자의 경우 자신이 거주한 주택에 대해 양도세 비과세 혜택을 줍니다. 또 임대된 주택에 대해서는 2018년 9.13대책 전까지 취득한 주택에 대해서는 양도소득세 100% 감면이고, 양도소득세 장기 보유 특별공제 조항에 따라 최대 70%에 이르는 공제 혜택이 함께 제공됩니다. 현재 부동산 투자 카페 같은 곳에서 바로 이 양도세 혜택 때문에 임대사업자 등록을 권하고 있지요.

종부세 특혜도 어마어마합니다. 일정한 조건을 충족할 경우 주택임대사업자가 보유한 임대용 주택은 종부세 합산에서 배제됩니다. 즉 종부세 과세 대상이 되지 않습니다. 일반 1가구 1주택자가 보유한 주택이 9억원을 넘으면 당연히 종부세를 내는데, 임대사업자로 등록한 다주택자는 수십, 수백 채를 보유하여 부동산자산이 수백억, 수천억이 되어도 종부세가 한 푼도 과세되지 않습니다. 임대사업자에 대한 특혜가 종부세의 사각지대가 되고 있는 겁니다. 이러한 현실을 그대로 두고 종부세를 강화한다는 것은 쇼에 불과합니다.

그리고 소득세 혜택이 있습니다. 임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하 주택을 장기임대로 하면 임대소득에 대해 필요경비를 60%까지 인정해 공제하고 산출된 세금에서 무려 75%까지 감면해 줍니다. 대부분의 주택임대사업자가 소유한 주택은 기준시가 6억원 이하거든요. 다른 어떤 사업소득이나 근로소득에 대해서도 이런 특혜를 주는 경우는 찾아볼 수가 없습니다.

마지막으로 문재인 정부가 신설한 건강보험료 감면 혜택이 있는데, 이 부분은 아까 설명했으니 생략하겠습니다.
  
 2018년 11월 1일 방영된 MBC <PD수첩> 화면의 일부
 2018년 11월 1일 방영된 MBC 화면의 일부
ⓒ MBC(캡처화면)

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Q. 믿기가 힘들 정도로 파격적인 혜택이네요. 정부가 주택임대사업자 등록을 유도하고 혜택을 주면서 투기를 장려한 것으로밖에 보이지 않습니다. 주택임대사업자 세금 혜택이 최근 몇 년간 집값 상승의 큰 요인이었나요?
A. 그렇습니다. 문재인 정부가 세제 혜택을 권장하고 홍보하면서 2018년에 임대사업자 신규 등록이 폭증했어요. 2018년 신규 등록 임대사업자는 14만8000명, 2019년에는 7만4000명입니다. 현재 전국적으로 48만1000명의 임대사업자가 150만8000채의 주택을 소유하고 있습니다. 정부가 특혜를 제공하니 이들이 세금 걱정 없이 수십, 많게는 수백 채의 주택을 마음대로 사들일 수 있었던 겁니다.

현금 보유액이 적은 사람들도 주택임대사업자로 등록하면 집을 사들일 수 있었어요. 정부는 8.2대책 이후 투기과열지구 대출 규제를 강화했지만 강남권 시중은행은 주택임대사업자 대출을 엄청나게 판매했습니다. 지금은 아니지만 2018년 어느 시점까지는 임대사업자 대출을 이용하면 일반 주택담보대출이 아닌 사업자 대출로 전환해서 집값의 70~80%까지 은행에서 돈을 빌릴 수 있었어요. 가구당 1건의 제약도 받지 않았고요. 이렇게 임대사업자로 변신한 다주택자들이 집을 내놓지 않았거나 새로 사들였기 때문에 시장에 나올 수도 있었던 매물이 최장 10년간 잠기고, 그 결과 호가가 급등한 것으로 봐야 합니다.

몇 년 사이 집값이 상승한 양상을 보면 소형 주택이 먼저 오르고 그 후에 중대형이 올랐습니다. 과거의 집값 상승기와 양상이 달라요. 예컨대 2006년에는 재건축, 중대형, 고가주택 중심으로 주택 가격이 올랐습니다. 도·노·강 이야기가 나온 것은 2007년 12월에 가서였어요. 반면 최근에 소형주택의 가격이 오른 것은 주택임대사업자 세제 혜택의 영향이 큽니다. 수도권에서는 광명시 하안동이 가장 먼저 올랐어요. 주택임대사업자 등록한 사람들이 찾아와서 집을 제대로 보지도 않고 사들이더군요. 광명시 같은 경우 임대사업자 주택의 90% 이상이 85제곱미터 이하입니다. 이런 식으로 소형이 먼저 올랐고, 그 후에 이른바 '똘똘한 한 채' 혜택이 부각되면서 중대형이 올랐습니다. 주택임대사업자 세금 특혜가 집값 상승의 동력이 됐다는 증거지요.

말이 나온 김에 85제곱미터 이하 소형주택은 서민들이 많이 사는 주택입니다. 즉, 정부에서 지정한 국민주택규모 이하의 주택들입니다. 이런 소형주택이 주택임대사업의 대상이 되어서 매물이 사라지고 가격만 치솟는 일은 없어야 할 것입니다. 문재인정부가 조금이라도 서민을 위한다면 최소한 서민들이 거주하는 국민주택규모 이하 주택은 주택임대사업의 대상에서 제외시키고 혜택도 모두 폐지하여야 한다고 생각합니다.

Q. 9.13대책과 그 이후 대책에서 문재인 정부가 주택임대사업자 혜택을 축소하지 않았나요?
A. 축소했다고 알려져 있지만 사람들이 잘못 알고 있는 부분도 있고, 실제로는 많이 축소됐다고 보기도 어렵습니다. 일례로 9.13대책을 보면, 조정대상지역 내 신규 취득 주택에 대해서는 양도세를 중과하고 종부세도 과세하겠다고 발표했지요. 하지만 2018년 9월 13일 이전에 취득한 주택에 대해서는 혜택이 그대로 남아 있는 겁니다. 취득일자가 2018년 9월 13일 이전이라면 지금 가서 등록해도 혜택을 받을 수 있어요. 예컨대 2013년에 은마아파트를 매입했다면 현재 시세 약 20억원으로 양도차액이 12억원인데도 양도세 100% 면제 및 종부세 비과세입니다. 합리적인 이유도 없이 막대한 혜택을 받는 겁니다.

취득세 및 재산세의 경우 2019년 12.16대책에서 가액 기준을 신설하긴 했어요. 공시가격 6억원 이하인 주택에만 혜택을 준다는 건데, 공시가격 기준이기 때문에 6억원이 그리 낮은 기준선이 아닙니다. 게다가 임대사업자들이 보유한 주택은 소형주택에 몰려 있어요. 문재인 정부는 공시가격 6억원을 기준으로 혜택을 자꾸 손질하기 때문에 실제 효력은 크지 않습니다. 대출 규제도 마찬가지입니다. 임대사업자들은 어차피 전세를 놓기 때문에 대출을 많이 안 받아도 되거든요. 대출 규제만 가지고서는 절대로 집값이 안 잡힙니다.

그리고 중요한 사실. 비규제지역은 지금 주택을 취득해도 혜택이 다 살아 있습니다. 대전·세종·전남 이런 곳의 집값이 오른 이유가 비규제지역이기 때문이지요. 이른바 '수·용·성'도 그렇게 올랐고요. 외지인들이 버스 타고 몰려가서 그 지역의 집을 싹쓸이하면 하룻밤 사이 몇 천도 오르고 1억도 오릅니다. 그리고 2019년 12월에는 어떤 일이 있었는지 아세요? 경기 고양시 일부 지역과 부산광역시 전역을 조정대상지역에서 해제해 버렸습니다. 저는 그걸 보고 부산 등의 집값을 올려서 표를 얻으려는 총선 전략이라고 생각했어요. 예상대로 2019년 말부터 고양과 부산의 집값이 폭등했습니다. 비규제지역의 주택 가격이 폭등했다는 사실이야말로 주택임대사업자 혜택 때문에 주택 가격이 상승했다는 증거입니다.

주택임대사업자에게 제공하는 세금 혜택 가운데 종부세, 임대소득세 혜택과 양도세 혜택의 일부는 법령이 아닌 시행령으로 규정된 것입니다. 시행령은 대통령이 바꿀 수 있어요. 시행령으로 개정할 수 있는 주택임대사업자 혜택을 먼저 폐지한 후 국회에서 법 개정을 통해 주택임대사업자와 관련된 다른 혜택들을 폐지해야 합니다. 신년 기자회견에서 대통령이 '투기와의 전쟁에서 지지 않겠다'고 했잖아요. 그런데 정부는 주택임대사업자에 대한 혜택을 폐지하기는커녕 오히려 주택임대사업자에 대한 혜택을 늘려주는 쪽으로 시행령을 개정했더군요.

Q. 주택임대사업자에게 주는 혜택을 줄인 게 아니라 늘렸다고요?
A. 2월 11일자로 조세특례제한법 시행령이 개정됐습니다. 국무회의 의결을 거쳐서 공고한 것입니다.

"장기일반민간임대주택 등의 임대기간 계산 특례에 리모델링 사업 추가(제97조의3제2항 및 제97조의5제1항). 재개발ㆍ재건축 사업과 마찬가지로 「주택법」상 리모델링의 경우도 허가일 또는 사업계획승인일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지 임대한 것으로 보도록 함."

재건축을 하는 경우 '관리처분인가'가 최종 단계인데요, 관리처분인가 6개월 전부터 준공 6개월 후까지는 임대한 것으로 봐주겠다는 내용입니다. 주택임대사업자가 의무기간에 임대를 안 하면 과태료가 나오는데 그것을 면제해 주겠다는 뜻이지요. 기존에는 주택임대사업자가 소유한 재건축. 재개발 주택에 대해서만 혜택을 주었기 때문에 리모델링 대상의 주택을 소유한 주택임대사업자와의 형평성을 고려해 허점을 메운 것이라고 볼 수 있습니다. 이 조항이 현재 시행되고 있어요. 국무회의 참가자들 중에 누군가가 주택임대사업자의 이해관계를 세세하게 알아서 챙겨주고 있는 것입니다.

형평성을 고려하자면 주택임대사업자와 1주택자·무주택 서민들 간의 과세 형평이 더 중요하지 않을까요? 현재 주택임대사업자에게 주어지고 있는 백화점식 특혜를 폐지하는 것이 정상적인 정부가 할 일이고 공정한 국가로 가는 길이 아닐까 생각합니다.

Q. 정말 놀랍네요. 그러면 이번에는 정부의 논리를 반박해 주시지요. 국토부에서는 주택임대사업자 등록제도가 "서민주거 안정화 방안"이라고 홍보합니다. 8년간 임대의무기간이 있고, 이 기간 동안 임대료를 연 5%까지밖에 못 올리기 때문에 서민들이 안정적으로 살 수 있다는 것이지요. 이 논리가 틀렸다면 그 이유는요?
A. 주택임대사업자가 한번 등록하면 영원히 임대사업을 해야 하는 것이 아닙니다. 4년(단기)이나 8년(장기)이 지나면 재계약을 할 수 있어요. 새로운 세입자와 다시 계약하려 할 겁니다. 4년 후에 한꺼번에 올릴 수도 있다는 얘기입니다. 그리고 세입자 입장에서는 8년도 금방 갑니다. 8년 동안 임대료가 연 5% 인상된다고 하면 그게 작은 부담인가요? 반면 임대사업자 입장에서는 은행 이자가 1%대인데 임대료를 연 5% 인상한다고 하면 좋은 조건이지요. 여기에 무슨 주거 안정 효과가 있다는 것인지 모르겠어요.

그리고 수요와 공급 측면에서 생각해 봅시다. 임대사업자에게 세제 혜택을 준다고 임대주택 공급이 늘어나는 것이 아닙니다. 어떤 사람이 주택 10채를 가지고 있다고 할 때 9채를 임대하지 않을 이유가 있나요? 아주 예외적인 경우를 빼고는 9채는 전월세 시장에 나올 겁니다. 다수 서민의 입장에서 이 세제 혜택은 득이 하나도 없어요. 그냥 일방적인 부자 감세입니다. 퍼주기 감세입니다.

정부의 논리 중에 주택임대사업자 등록을 유도해서 세원을 투명하게 하고 임대소득에 세금을 징수하겠다는 것도 있어요. 얼핏 보면 그럴듯하지만 현실에 부합하지 않습니다. 임대소득세를 징수할 때 필요경비율을 60%까지 인정해주고 장기임대는 75% 감면 등의 혜택이 있기 때문에 실제로 효과도 별로 없어요. 그런데 사실 소득세는 '새발의 피'입니다. 정상적인 상황이었다면 내야 할 양도세와 종부세 등을 내지 않게 해주고 있잖아요. 이쪽이 액수가 더 커요. 세수는 오히려 (-)일 겁니다. 모든 세금을 비과세나 감면으로 해주고 무슨 징수 효과를 이야기합니까? 오히려 재정불안 요소가 되겠지요.
  
 지난 2월 서울 도심에서 진행된 시민들의 피켓 시위에 등장한 피켓.
 지난 2월 서울 도심에서 진행된 시민들의 피켓 시위에 등장한 피켓.
ⓒ 더불어삶

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Q. 집값이 오르거나 내리면, 혹은 8년이 지나면 주택임대사업자 주택이 매물로 쏟아져 나오고 집값도 안정될 것이라는 예측도 있는데?
A. 그렇게 생각하시는 분들이 있습니다. 틀린 생각이에요. 세금 부담이 거의 없는 상황이므로 8년이 지났다고 해서 주택임대사업자가 주택을 서둘러 매각할 이유는 없습니다.

집값이 올라갈 때와 내려갈 때로 나눠서 생각해 보지요. 집값이 오를 경우 추가적인 상승으로 더 큰 차익을 실현하기 위해 기다릴 겁니다. 집값이 오르고 있을 때 임대사업자가 주택을 팔고 새로 사면 혜택은 사라져 버리거든요. 팔지 않으면? 보유비용은 거의 없는데 혜택은 계속 누릴 수 있습니다. 주택임대사업자 혜택은 8년만 주는 것이 아닙니다. 10년이 넘어가도, 13년, 14년이 되더라도 혜택이 유지됩니다. 일몰이 없어요. 그래서 제가 "영원한 혜택"이라고 부르는 겁니다.

집값이 내려갈 경우 주택임대사업자로 등록한 사람이 집을 팔면 손해를 보겠죠. 그래서 팔지 않고 다시 상승할 때를 기다릴 겁니다. 기다리는 것의 기회비용도 거의 없잖아요. 물론 갭투자를 많이 해서 무리가 되면 주택이 매물로 나오겠지만, 그때도 일반 매물이 아니라 경매시장에 나옵니다. 경매시장에 나오는 주택을 일반인 수요자가 매입하기는 쉽지 않아요.

그래서 주택임대사업자 혜택은 폐지하는 것이 답입니다. 앞서 말했듯이 주택임대사업자에게 주는 세제 혜택은 대부분 시행령에 의거하고 있기 때문에 국회를 거치지 않아도 폐지할 수 있어요. 시행령만 개정하면 되는 것이 많습니다. 혜택을 폐지하면 부작용이 없겠느냐고 물으시는데, 당연히 부작용도 있을 겁니다. 개인적으로는 점진적으로 폐지하는 편이 낫다고 생각합니다. 임대 기간에 따라 주택을 처분하게 해주고, 세금 감면률을 조금씩 낮추면 됩니다.

Q. 현장에서 일하는 전문가로서 문재인정부의 부동산정책을 전반적으로 평가한다면?
A. 부동산정책에서는 문재인 정부가 이명박, 박근혜 정부보다 못하다고 봅니다. 왜냐하면 이명박, 박근혜 정부는 노골적으로 자신들의 지지층을 위하는 정책을 시행했어요. 규제 완화로 부동산을 부양하겠다고 했고, 그것이 실제 정책 목표였습니다. 이명박 정부는 노무현 정부의 부동산 규제를 말뚝이라고 하면서 다 폐지하다시피 했잖아요. 박근혜 정부는 대출을 막 풀어주면서 아예 돈 빌려서 집 사라고 떠밀었죠. 정부 정책을 믿고 따랐던 사람들은 대박이 났어요. 그런데 문재인 정부가 집값 잡겠다고 해서 그 말을 믿고 따랐던 서민들은 쪽박을 찼어요. 기본적으로 정책에 관해 이야기할 때는 본인들이 실행하고 성공하겠다는 의지가 있어야 합니다. 집값 안정화하겠다고 했어요. 3년이 지났는데 서울을 비롯해서 전국 각지의 아파트값이 상승을 멈추지 않고 있으니 그 목표는 완전히 실패한 겁니다. 지지기반을 스스로 버리고 배신한 겁니다. 초반에 지지율이 80%가 넘었는데 왜 전 정부에서 규제 완화한 것들을 되돌리는 일조차 하지 못했을까요?

가계부채 상승률을 봐도 문재인 정부가 이명박, 박근혜 정부보다 나을 게 없어 보입니다. 저금리 정책을 썼기 때문에 가계부채를 못 잡았지요. DTI 규제를 해도 대출은 늘어났습니다. 전세자금대출의 부작용도 있고요. 지금 시중에 돈이 어마어마하게 풀려 있잖아요. 그 돈이 전부 생산적인 데로 가지 못하고 부동산 시장으로만 몰려가고 있어요. 올해 토지보상금이 더 풀리면 문제가 심각해질 가능성이 높습니다.

Q. 자세히 이야기해 주셔서 감사합니다.
A. 네. 다음 기회에 부동산정책 전반에 대해 더 말씀드리겠습니다.

덧붙이는 글 | 이 기사는 더불어삶 홈페이지(http://www.livewithall.org)에서도 볼 수 있습니다.


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