서울시가 서울 중구 일대 세운 재개발 사업자에게 고밀개발 특혜를 주고도, 개발에 따른 공공기여는 한 푼도 못 받게 됐다. 중구청은 개발 지역에 공급되는 임대주택도 의무임대기간이 끝나면 개발업자가 매각할 수 있게 허용해줬다.
고밀개발 논란이 불거지는 곳은 세운3구역 재개발사업이다. 10개 구역으로 나뉘어 재개발이 예정된 세운3구역은 현재 일부 구역(3-1, 3-4, 3-5구역)을 철거하고 아파트 조성 작업을 진행하고 있다. 세운 3구역의 개발업자는 더센터시티(한호건설)다.
고밀개발 특혜받은 민간개발업자, 공공기여 한푼도 안해
서울시는 세운 재개발 아파트 예정지에 대해 고밀 개발 특혜를 줬다. 이 구역의 용적률은 900%대(세운 3-1구역 919%, 3-4구역, 3-5구역 901%)다. 일반 재건축 아파트 용적률(300% 이내)의 3배 이상 용적률을 적용해, 건물을 많이 지을 수 있게 한 것이다.
이에 따라 이 지역에는 998가구의 대규모 아파트가 들어설 예정이다. 이 가운데 임대주택은 96세대가 들어선다. 그런데 이 임대주택은 일반 정비사업의 공공임대주택과는 성격이 조금 다르다.
일반 정비사업의 경우, 사업자는 새로 짓는 아파트의 일정 부분을 공공 임대주택으로 지어 지방자치단체에 기부 채납(소유권을 공공에 이전)한다. 개발을 허용하는 대신 개발 이익을 공익적 목적으로 환수 받는 것이다.
그런데 세운 재개발의 경우, 임대주택마저도 민간개발업자가 그대로 소유하는 구조다. 민간개발업자는 고밀 개발 특혜를 받고도, 공공기여는 한 푼도 하지 않는 것이다.
서울시 관계자는 "일반 정비사업은 토지 용도를 상향해줘서 기부채납을 받지만, 이 지역의 경우 원래 상업지역이었고 용도를 상향해준 것도 없기 때문에 기부채납을 받는 것은 없다"고 말했다.
여기에 더해 중구청은 개발업자가 임대주택을 팔 수 있는 길을 열어줬다. 경제정의실천시민연합에 따르면, 구청은 지난해 말 세운재개발업자가 임대주택을 4년 후 매각할 수 있도록 관리처분계획을 승인해줬다. 고밀 개발되는 아파트 998세대를 모두 개발업자가 팔아 이윤을 챙길 수 있게 된 것이다.
경실련은 "서민주거안정용으로 확보한 재개발 임대주택을 민간업자가 팔아 수익을 챙길 수 있게 특혜에 특혜를 준 것"이라며 "서울시의 이중 특혜로 사업자는 천문학적인 개발이익을 독식하지만, 서민 주거 불안은 더욱 가중될 수밖에 없다"고 비판했다.
"개발업자 천문학적 개발이익 독식, 주거불안은 가중"
경실련은 16일 기자회견을 열고 세운 3구역 아파트 개발에 따라 사업시행자인 더센터시티가 가져가는 이익은 총 3672억 원이 될 것이라고 추산했다.
경실련이 지난 5월 발표한 추정 개발이익(2000억 원)보다 1600억 원 가량 늘었다. 임대주택을 매각한다는 조건까지 포함하면서 추정 이익이 더 늘어난 것이다. 경실련의 추정한 이 사업지의 수익률은 무려 79%다.
그럼에도 개발업자는 사업 수익을 더 늘릴 궁리만 하고 있다. 개발업자는 지난 6월 '힐스테이트 세운'이라는 이름으로 아파트 분양을 할 계획이었다. 그런데 주택도시보증공사는 개발업자가 책정한 분양가가 지나치게 높다는 이유로 분양보증 승인을 내주지 않았다.
개발업자가 희망한 분양가는 3.3㎡당 3200만 원. 주택도시보증공사는 3.3㎡당 2700만 원 수준의 가이드라인을 제시했지만, 개발업자는 '분양가를 더 받아야 한다'며 받아들이지 않았다. 그러면서 아파트 공급도 기약 없이 미뤄지고 있다.
개발업자의 의도대로, 분양가가 높게 책정된다면, 이 일대 아파트 값도 덩달아 급등해 서민 주거 불안을 야기할 수 있다는 우려도 나오고 있다.
남은경 경실련 국장은 "서울시가 주택 공급 등을 명분으로 개발업자에게 특혜를 부여했지만, 개발업자는 아파트 분양가를 높게 책정해 불로소득을 챙기는데만 급급하고 있다"면서 "무분별한 개발을 허용한 서울시의 무책임한 행정의 결과다, 공공성을 높일 수 있는 장치를 하루빨리 마련해야 한다"고 강조했다.