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▲  4월 6일 알렉산더플라츠에 가득 찬 미친 임대료 시위 참가자의 모습
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지난 5일 베를린 도시개발 및 주거청 장관 카트린 롬프셔(Katrin Lompscher, 좌파당)는 베를린 시 민간 임대주택의 임대료 상승을 법적으로 제재할 임대료 상한법을 발표했다. 지난달 수만 명의 베를린 시민들이 알렉산더 광장에 모여 폭등하는 임대료와 민간 부동산 회사의 문제에 대해 미친 임대료 시위를 벌인 이후 주정부가 야심 차게 내놓은 대책이다.(관련 기사: 미친 임대료에 질린 독일 시민들, '재산 몰수' 외치다)

그 결과 18일 법안이 주정부에서 결의되었다. 올해 말 시의회에서 법안이 통과돼, 공식 법안으로 채택되면 2020년부터 본격 시행된다.

임대료 5년간 동결하는 법안 발의

일반적으로 임대료 관련 법안은 임대료 상승(폭)의 한계를 설정한 장치다. 상승률을 제한할 뿐이지, 상승 자체를 제한하지는 않는다. 하지만 이번에 베를린 시가 발표한 임대료 상한법은 임대료를 올리는 것 자체를 막는 임대료를 5년간 동결하는 법안이다.

이에 따라 임대되지 않은 신축 주택과 시영주택회사 등을 통해 관리되는 사회주택을 제외한 베를린의 모든 민간임대주택(대략 150만 채)에 임대료 상한법이 2020년부터 적용될 예정이며, 5년간 임대료 상승이 일체 불가능하다. 임대료가 상한선을 넘길 시에는 세입자가 임대료 내려달라고 요청할 수 있고, 주택 현대화 사업에 대한 분담금이 일정 수준을 넘을 시에는 정부의 허가를 받아야 한다. 이러한 임대료 상한법을 어길 시에는 최대 50만 유로의 벌금이 부과된다. 5년 간만 임대료를 동결시키는 이유는 5년 뒤 건설된 신규 주택이 가열된 주택 시장을 완화시켜줄 것이라는 예측하에 법안이 만들어졌기 때문이다.

베를린 시는 이미 임대료 상승 문제를 잡기 위해서 2015년 중순 임대료 제동법(Mietpreisbremse)을 시행했다. 하지만 수많은 예외조항으로 인해 효과가 미미할 것이라고 지속적으로 전문가의 비판을 받았고, 실제로 베를린 시 평균 임대료는 2008년 평방미터당 5.6유로에서 2018년 평방미터당 11.4유로로 2배 이상 꾸준히 상승해왔고, 임대료 상승에 제동이 걸리지 않았다.

세입자 협회는 이번 법안이 세입자 보호에 큰 도움이 될 것이라고 보며 환영했지만, 한편으로는 5년으로 그 인상 제한 기간이 제한되서는 안 되었다고 비판하였다. 앞서 언급한 미친 임대료 시위를 주도했던 도이체보넨 몰수 시민단체(Deutsche Wohnen enteignen) 역시 세입자를 보호하는 어떤 장치라도 환영하지만, 세입자 단체와 마찬가지로 매 5년마다 똑같은 문제에 봉착하는 것보다는 근본적인 해결책을 찾아야 한다고 이야기하며, 단체의 목표에는 변화가 없을 것이라고 입장을 밝혔다.

반면  임대인 관련 단체 혹은 민간 부동산 회사 우려와 반발을 보면, 이번 주정부의 법안이 세입자에게 꽤나 유리한 법안임을 이해할 수 있다. 가장 대표적으로 논란을 낳았던 것은 한 임대인연합의 반응이었다.

"임대료를 높일 수 있는 마지막 찬스"


 

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▲   “임대료를 높일 수 있는 마지막 찬스” 카운트 다운 배너
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특히, 하우스 운트 그룬트라는 임대인 연합(Eigentümerverband Haus und Grund)은 지난 11일 임대료 상한법 발표 이후 취한 행동이 비판을 받았다. 이 연합은 자신의 홈페이지에 "임대료를 높일 수 있는 마지막 찬스"라며 카운트 다운 배너를 만들어놓고, 임대료 상한법 법안이 결의되기 전 임대료를 높이라고 촉구하였다. 실제로 아켈리우스(Akelius) 등의 악명 높은 부동산 회사는 세입자에게 임대료 상승 고지를 하기도 하였다.

이 사건을 두고 카트린 롬프셔 장관은 "혐오스러운 신호"라며, SNS 등의 채널을 통해 하우스 운트 그룬트의 임대료 높이기 촉구 운동에 영향을 받게 될 세입자들에게 세입자의 동의 없이는 임대료를 높일 수 없다며 세입자의 권리를 이용하여 임대인의 임대료 상한 요구를 가능한 천천히 미루라고 검토하라고 요청하였다. 

하우스 운트 그룬트처럼 임대료 상한법은 법안이 통과되는 과정까지 그리고 혹시나 통과되지 못했을 시에 닥쳐올 임대인과 부동산 회사의 악의적인 임대료 상승도 예상된다. 도시의 가장 큰 이슈인 임대료 문제는 법안 발표 이후로 더 민감한 주제로 자리 잡은 상황이다.

베를린의 도시개발 및 주거청 장관인 카트린 롬프셔(Katrin Lompscher, 좌파당)은 RBB 공영방송과의 인터뷰에서 다음과 같이 이야기하였다.

"우리의 관심은 세입자를 보호하는 것이다. 특히, 과도한 임대료로부터 지켜내는 것이다. (...) 그렇기에 임대료 상승을 멈추고, 상한을 두는 것이 베를린 주정부의 응답이다."

베를린 만이 아니다. 부동산 왕국인 뉴욕에서도 얼마 전 유사한 목적의 법안이 통과되었다. 뉴욕시 임대료 상승의 주요 원인 중 하나였던 베이컨시 보너스(기존 세입자 퇴거 후 신규 세입자와 계약 체결 시 기존 렌트를 최고 20%까지 올릴 수 있었던 규정) 철폐 등 그간 뉴욕 주택 임대료 상승을 부추겼던 것을 막을 장치가 마련되었다고 한다.

"주거는 인권"
 

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▲  "너 안의 투자자를 죽여라."라는 문구가 써져있는 베를린의 건물벽.
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최근 전 세계 주요 도시에서 개봉한 'Push' 는 인권의 하나로서 주거 문제를 조명하는 다큐 영화다. 이 영화 속에서는 토론토, 베를린, 뉴욕, 서울, 밀라노, 발파라이소 등 세계 여러 도시의 주거 및 세입자 상황을 보여준다. 공통적으로 점점 더 주택 값과 임대료를 감당할 수 없다는 점과 그 감당할 수 없는 수준의 부동산 가격과 월세를 만들어내는 것은 충분히 통제될 수 있는 문제라는 점을 보여준다.

임대료 상한법 발표 이후 도이체보넨의 주가는 8.7% 하락했다. 또 다른 대형 부동산 회사인 보노비아(Vonovia)의 주가 역시 5.5% 하락했다. 그 외의 주요 부동산 회사의 주가 하락이 이어졌다. 부동산 분야의 지수(Stoxx Europe Real-Estate Index) 역시 하락하고 있다. 주거 활동가와 시민들은 이를 임대료 상한법으로 인한 효과라고 판단하고 있다.

주거 문제는 더 이상 미룰 수 없는 이 시대의 문제로 자리 잡았다. 그리고 그 문제를 해결하기 위해 다양한 시도가 이루어지고 있다. 그 무엇보다 중요한 점은 주거는 인권이고, 투자와 투기를 위한 상품이 아니라는 점이다. 주정부가 또다시 시민들의 분노를 가라앉힐 법안을 들고 나왔지만, 시민들의 활동은 여전히 멈추지 않고 진행될 예정이다.